Вторичный рынок жилья

В первой половине года цены на рынке были стабильны. В течение трех лет, с 2016 до первой половины 2019 г., индекс стоимости квадратного метра оставался без изменений -  510€ за метр общей площади квартиры. Рассчитывается этот показатель по результатам фактических продаж типовых квартир, построенных до 1992 г., без учета элитного жилья и квартир с индивидуальной планировкой. Поэтому индекс немного ниже завышенных цен предложения.

Во второй половине 2019 г. трехлетний период стабильных цен завершился, цены медленно поползли вверх. Пэтому по итогам 2019 г. рост в евро составил от 5 до 7%.

Леевые цены выросли меньше, в среднем на 5-6%, за счет укрепления курса лея по отношению к евро, и составляют примерно 1060 тыс. леев за метр.
Начиная с 2007 г. цены на недвижимость в Молдове номинируются в евро, а до этого они были в долларах США. Динамика изменения цен в разных валютах разная из-за колебаний курсов.

С максимальных значений 2008 г. цены в евро за 11 лет снизились на 40%, а в леях -  на 30%.

Наиболее значительное изменение цены, снижение в 2,3 раза, произошло в долларах США, с $1,40 тыс. в 2008 г. до $600 в 2018 г., за счет изменения соотношения пары евро/доллар.

Самые прочные позиции на рынке у жилья эконом-класса – 1-2-комнатных квартир типовых серий панельных и котельцовых домов. На них в структуре продаж приходилось 60-70% сделок. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно с большей или меньшей активностью с учетом сезонности.
 В то же время 3-комнатные квартиры находили своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продавались сложно.

Наибольшая активность на рынке была осенью. В результате ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.
Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье. Это квартиры в домах типовых проектов, в обычном жилом состоянии, пригодном для проживания (серии МС,143,102) в спальных районах.

1-комнатные в диапазоне цен 20-22 тыс. евро, 2-комнатные - 25-30 тыс. евро, 3-комнатные -  30-35 тыс. евро. Это те суммы, на которые банки охотно выдают ипотеку. С увеличением площади и количества комнат снижается спрос и падает цена за квадратный метр жилья.

Однокомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 650-700 евро за метр, 2-комнатные - 550-650 евро, 3-комнатные 500-550 евро, 4-комнатные – по 400-500 евро. Спрос смещается в сторону более качественного жилья. Старый жилой фонд - хрущевки продаются тяжело с большим дисконтом, особенно если квартиры требуют ремонта.

Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах может достигать 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах несмотря на то, что стоят они в среднем на 5-7% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в Центральной части города установились на уровне 850-900 евро за метр, однако в некоторых объектах Crown Plaza, Lara-City' может превышать и 1000 евро, а стоимость парковочных мест в таких комплексах 7-10 тыс. евро.

Самые дорогие квартиры в жилом комплексе Crown plaza park, где цена квадратного метра составляет 1,5-2 тыс. евро.

Количество сделок увеличивалось в среднем на 10% в год, а в 2019-м оно резко возросло. Значение роста достигло 48%, что является абсолютным рекордом, превосходя даже самые оптимистические прогнозы. Хотя, на наш взгляд, столь резкий рост количества договоров купли-продажи квартир не совсем верно отражает текущую ситуацию на рынке жилья. Эти данные могут быть завышены за счет определённого количества повторных продаж, доля которых может составлять 20-30%.

Специфика молдавского рынка - бартер. Застройщик рассчитывается будущими квартирами как с собственником земельного участка, так и с подрядчиками. Раньше приобретение квартиры в строящихся домах оформлялось договором инвестирования в строительство, а перепродажа квартир до момента сдачи дома в эксплуатацию проводилась посредством договора цессии. С 1 марта 2019 г. со вступлением в силу нового Гражданского кодекса приобретение и последующая продажа квартир в строящихся домах оформляется заключением договора купли-продажи и включается в единую статистику.

Кроме того, в последнее полтора года, когда началось активное ипотечное кредитование, сформировалась своеобразная «индустрия» по ремонту и доведению квартир до жилого состояния для последующей продажи. Для тех, кто приобретает собственное жилье, переезжая из съемной квартиры, или для жильцов, приезжающих из регионов в Кишинев, удобнее и проще доплатить и купить квартиру с ремонтом. Квартиры с отделкой особенно востребованы участниками программы Prima casa.

Разница между ценой квартиры без отделки и готовой к проживанию - 10-15 тыс. евро, то есть для приобретения квартиры необходимо добавить к первому взносу (10% от стоимости жилья) 1-1,5 тыс. евро, и вселяйся.

К сожалению, данные кадастра не показывают, сколько квартир куплено с помощью ипотечного кредита, а сколько было заложено для других целей, и квартира являлась залогом. Активное ипотечное кредитование поменяло структуру покупателей. Сейчас основные покупатели жилья - участники различных ипотечных программ банков и государственной Prima casa. Средняя эффективная ставка 9%, первоначальный взнос от 10% в Prima casa до 30% в обычной ипотеке банка.

В основном квартиры приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают в республике. Покупателей-инвесторов, приобретающих жилье для последующей сдачи его в аренду, уже немного. Найти надежного нанимателя достаточно проблематично. Количество студентов, а это самая активная категория нанимателей, постоянно сокращается. Многие молодые семьи, долго жившие на съемных квартирах, смогли приобрести свое жилье благодаря доступной ипотеке.

Таким образом, феноменальные темпы роста договоров в основном обусловлены увеличением количества квартир, приобретаемых для ремонта и последующей продажи, а также изменениями в ГК, регламентирующем отношения застройщика и покупателя.

Косвенным доказательством этого является символический рост цен на квартиры, всего 5-7% при росте количества сделок на 48%. Количество договоров ипотеки, основного драйвера роста рынка недвижимости, выросло примерно на 25%

Не только ипотека, но и другие факторы, влияющие на рынок недвижимости, были благоприятными. Курс национальной валюты укреплялся, объем денежных переводов остался на уровне 2018 г. Совокупность этих факторов повысила доступность жилья.

Осенью 2019 г. цены впервые за последние 11 лет немного подросли. Индекс стоимости квадратного метра увеличился на 30 евро и составил 540 евро за квадратный  метр общей площади квартиры.

В течение 2019 г. для юридических и физических лиц действовала привлекательная ставка на прирост капитала (разницы между ценой приобретения и продажи) – всего 2,4%. Низкие налоги практически моментально искоренили многолетнюю практику оформления договоров купли-продажи недвижимости по кадастровым, а не по реальным рыночным ценам.
 
С 1 января 2020 г. вступили изменения в Налоговый кодекс, которые увеличили до 6% налог на прирост капитала (разницы между ценой приобретения и продажи) при продаже жилья, не являющегося основным для физических лиц. Для юридических лиц ставка составляет 12%.

В то же время изменения в Законе о борьбе с терроризмом и отмыванием денег требуют от покупателя еще до оформления договора купли продажи недвижимости указать источник происхождения капитала. Из-за этого может снизиться активность на рынке недвижимости, так как не все покупатели сохранили или имеют такие документы.

Первичный рынок жилья

На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке проводить сложнее, потому что строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). И у каждого застройщика ситуация с продажами может отличаться.

Цена предложения жилья от застройщиков выросла  на 50 евро за метр - в среднем на 8-10%. Но изменение цен в новострое может быть завуалировано в виде скидок за полную оплату, специальных предложений или других маркетинговых ходов - например, бесплатная кладовка. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом. Но тогда квадратный метр стоит дороже.

Цены выросли только в сегменте эконом- и комфорт-класса, а в бизнес-классе остались без изменений. Все строящиеся объекты можно разделить на три сегмента: эконом-, комфорт- и бизнес-класса.

К жилью эконом-класса можно отнести квартиры в больших жилых комплексах с высокой (12-16) этажностью. Как правило, много квартир на этаже (6 и более). Квартиры в основном 1 и 2-комнатные небольшой площади. В среднем 1 квадратный метр стоил от 550-600 евро, примерно, как и на вторичном рынке, в зависимости от этажа и площади квартиры. Как правило, отсутствует подземный паркинг. Парковка открытая и общая.

Основным отличием новостроя комфорт-класса является пониженная этажность (9-11 этажей), увеличенная площадь квартир по отношению к квартирам эконом-класса, меньшее количество квартир на этаже (4-5), подземный паркинг, обеспеченность парковочными местами гостей. Обязательно наличие 3-комнатных квартир. Наличие дополнительной инфраструктуры - магазины, фитнес, салоны красоты. Закрытый двор.

Среди покупателей квартир больше семей с детьми. В среднем 1 квадратный метр стоил от 600-700 евро, в зависимости от этажа и площади квартиры. Стоимость парковочного места 5-7 тыс. евро. Это средний сегмент рынка.
Объекты класса бизнес или элитное жилье, как правило, расположены в центре города или в непосредственной близости к престижным парковым зонам.

Небольшая этажность (4-7 этажей), две-три квартиры на этаже. Квартиры больших площадей. Наличие пентхаусов. Эти проекты отличаются современным дизайном и высоким качеством отделочных материалов. Шумоизоляция, вентиляция, качественное благоустройство мест общего пользования (входная зона, лестничные клетки, лифты). Закрытая охраняемая территория. Стоимость квадратного метра – 800-1 тыс. евро и выше. Стоимость парковочных мест 10-12 тыс. евро.

В структуре строящегося жилья ежегодно увеличивается доля одно - и 2-комнатных квартир. За последние 10 лет их доля увеличилась почти в два раза - до 87% Доля однокомнатных квартир увеличилась в 4 раза, 2-комнатных - на 30%, а количество 3-комнатных сократилось в три раза. Четырехкомнатные квартиры, наверное, скоро исчезнут как тип.

Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находится в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры.

С 2015 по 2017 гг. объемы строительства жилья удвоились. В 2017 г. объем строительства нового жилья превысил пиковые показатели 2008 г. в 1,5 раза. В 2018 г. значительное снижение, скорее всего, было связано с задержками по сдаче в эксплуатацию некоторых жилых комплексов.

Постепенное сокращение площади вводимого жилья – один из ключевых трендов последних лет. Это уменьшает бюджет покупки. Одновременно увеличивается себестоимость квартиры для застройщика. Чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. Поэтому для улучшения экономики проекта растет этажность домов и плотность застройки.

На данный момент рынок предлагает 1-комнатные по 35-40 квадратных метров, 2-комнатные - от 50-65 квадратных метров, 3-комнатные по 80-85. Площадь квартир в новых домах примерно на 10 метров больше аналогичных квартир на вторичном рынке.

Стоит также отметить повышенный спрос на промежуточные варианты квартир, так называемые «евродвушки» - зал, объединённый с кухней, + 1 спальня, и «евротрёшки» - зал, объединённый с кухней, + 2 спальни.

С 1 марта 2019 г. вступили в силу изменения и дополнения в ГК, регламентирующие отношения застройщика и покупателя. Отдельного закона, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика, в республике нет. Прежде всего законодательно закреплен график оплаты квартиры в зависимости от степени готовности дома. Всего будет 5 траншей, последний из которых после ввода жилого дома в эксплуатацию. Но в то же время предусмотрен механизм оплаты полной суммы через счет эскроу.

Оговорен спорный момент изменения стоимости квартиры из-за разницы в площади. Доплата за лишнюю площадь будет осуществляться в том случае, если изменения составляют больше 5% от площади, указанной в первоначальном договоре. Появились положения, регламентирующие процесс несостоятельности застройщика. Прописано содержание договора купли-продажи строящегося жилья.

Эти поправки призваны усилить юридическую защиту участников долевого строительства, но не могут избавить от основного риска – банкротства застройщика. Более того, для небольших застройщиков этот риск даже увеличивается. Они могут столкнуться с дефицитом финансирования.

Государство подталкивает строителей к консолидации и стимулирует их продавать жилье с более высокой степенью готовности и ускорить сроки строительства.

Большинство новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, но с некоторыми возникают проблемы. Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются, или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье.

Несмотря на все различия, первичный и вторичный рынки тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли рынка. У каждого из этих сегментов есть преимущества и недостатки, и кто из них себя чувствует лучше - тоже вопрос. На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир - скидки, рассрочки, современные планировки и новые коммуникации. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, и оценивают свои квартиры по верхней планке рынка или вообще ориентируется на докризисные цены.

Преимущества вторичного жилья в том, что, заплатив, вы получаете ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск - превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры такие на рынке есть.

Другое преимущество вторичного рынка - лучшее расположение домов. Они обычно ближе к детским садам, школам и поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается, и ситуация только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками, расположенными в подъездах. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки очень сложно, то в новострое - можно. Важно и другое, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как во вторичку нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать без ремонта. Спрос смещается в сторону первичного рынка, особенно в сегменте квартир большей площади.

Наём квартир

Стоимость найма на столичном рынке квартир без существенных изменений сохраняется последние несколько лет. Все сдаваемые квартиры можно разделить на несколько групп. Самая большая – жилье эконом-класса, приблизительно 70% рынка, комфорт и бизнес-класса - примерно по 15%. В зависимости от сегмента отличается ситуация со спросом и предложением.

Эконом-класс – это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья в основном наши сограждане со средними доходами - молодые семьи и студенты. В этом сегменте ситуация развивалась по традиционной схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно брались за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжается до ноября, после этого рынок возвращается к спокойному состоянию, и  пребывает в нем до начала следующего сезона.

Cтоимость найма 1-комнатной квартиры составляет 120-150 евро; 2-комнатной – 150-200 евро, 3-комнатной – 200-220 евро. Получается, что цена составляет от 3-5 евро за квадартаный метр общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на сокращение количества студентов, спрос в этом сегменте превышает предложение, найти качественные варианты арендаторам непросто. Цены на аренду такого жилья стабильны. Скидку можно получить при найме 3-4-комнатных квартир, которые менее всего пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужна такая большая площадь, и высокие коммунальные услуги также снижают спрос. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

Комфорт-класс - это квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом, изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья - иностранные студенты или сограждане с доходами выше среднего уровня. Этот сегмент рынка найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к сдающемуся жилью.

Цены в этом сегменте рынка выше, чем в эконом-классе примерно на 50-70 евро. Однокомнатные сдаются примерно за 200-220 евро, 2-комнатные за 250-270 евро, а 3-комнатные практически не представлены. Наибольшая активность в этом сегменте рынка приходится на начало учебного года. Спрос примерно равен предложению.

Бизнес-класс – это квартиры в новых домах в хорошем состоянии, полностью укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью. Нанимателями такого жилья, как правило, являются работники посольств, различных иностранных организаций, бизнесмены, а также преуспевающие граждане. Месторасположение, как правило - центр города или центральные магистрали микрорайонов столицы.

В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года равномерная.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 350-400 евро, 3-комнатная – 500-600 евро. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы Crown plaza на ул. Букурешть, Lara city на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Эминеску и новый дом Crown plaza park возле торгового центра Sun Сity. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды 2-комнатной квартиры здесь составляет 500-600 евро, 3-комнатной – 700-900 евро, включая аренду парковочного места. Несмотря на снизившееся количество нанимателей в этом сегменте, владельцы держат цену, не соглашаясь на скидки. Они считают, что ущерб для квартиры, особенно если в ней хороший ремонт, может оказаться выше, чем потенциальная прибыль, и поэтому готовы ждать своего выгодного нанимателя.

Много квартир предлагается в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в гостиницах. В основном это одно-, двух-, реже 3-комнатные квартиры. Стоимость одного дня проживания составляет в сегменте эконом-класса 10-20 евро, в сегменте комфорт-класса - 20-40 евро, в сегменте бизнес-класса -  от 40 евро и выше.

В этом случае доходность от сдачи внаём может составить около 10%, тогда как в долгосрочной аренде 5-6% Но такие сделки менее подходят под определение «наём», их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги. Из-за высокой конкуренции в этом сегменте цены на краткосрочную аренду снижаются.
Увеличивается доля сдачи жилья через специализированные сайты типа airbnb.com, booking.com и другие.

Заключение и прогноз на 2020 г.

Цены на квартиры начали повышаться. Особенно это заметно в сегменте жилья небольшой площади. Количество сделок с квартирами растет. На увеличение спроса на квартиры повлияла стабилизация объема денежных переводов, улучшение условий по ипотечным кредитам и укрепление курса лея к евро.

Совокупность этих факторов повысила доступность квартир, особенно для покупателей, постоянно проживающих в стране. Резкое увеличение количества сделок привело к небольшому росту цен, прежде всего потому, что предложение на первичном рынке растет очень быстро. На вторичном рынке предложение идет от покидающего республику населения.

В 2020 г. цены на недвижимость будут стабильны. На рынке будет  тенденция к незначительному повышению цен, за исключением низкокачественных объектов. Спрос на жилье будет поддерживать ипотека, условия по которой улучшаются. Все зависит от того, как будет развиваться экономическая и политическая ситуация в стране, как повлияют на рынок последние законодательные изменения, регулирующие налогообложение и движение капиталов на рынке недвижимости.

На рынок недвижимости большое влияние оказывают психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к недвижимости. Инвестиции в недвижимость в Молдове всегда считались самым выгодным и надежным способом вложения денег.

Больше вкладывать не во что. Учитывая нестабильность в банковской системе и на валютных рынках, можно предположить, что переток депозитов и свободных сбережений на рынок недвижимости будет продолжаться, чему будет способствовать низкая доходность по банковским вкладам и их недостаточная защищенность.■