Банки и финансыразделитель ссылочного текста №_6_2019 (270), июнь 2019

Рынку нужен регулятор!

Илона НАВРУК | Недвижимость & Рынок

Сегмент рынка недвижимости в Молдове переживает не лучшие времена. Казалось, что падение цен на жилье в Кишиневе в кризисные 2008-2009 гг. уже в прошлом, но рынок еще не вышел из стагнации. Виной тому – падающие цены и отсутствие регулирования.

Исполнительный директор Общества независимых оценщиков Дмитрий Тэрэбуркэ считает, что рынок недвижимости не покидает состояние застоя, которое, в его понимании, будет продолжаться еще очень долго. По крайней мере до тех пор, пока рынок недвижимости не сформируется со всеми его атрибутами, и самое главное – осознанным регулированием.

Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ: Все ожидают понижения цен на недвижимость, но никто не думает, что это очень плохо для экономики. Хотя на самом деле цены понижаются регулярно. Если учитывать не только ценовой тренд, но и стоимость денег, то мы увидим, что стоимость недвижимости сильно упала. Но, к сожалению, данный фактор не отразился положительно на покупательной способности населения, которая от снижения цен не выросла.

Падение цен на недвижимость – тревожный сигнал, свидетельствующий о неблагополучии молдавского общества. Если постоянно падают цены, значит, население – бедное, ему не на что покупать недвижимость, активы обесцениваются. Поэтому в первую очередь необходимо думать не об уменьшении стоимости жилья, а о возможностях его приобретения. Цены уже падают, но никому от этого легче не стало. Если брать в номинале, то с 2008 г. спад не очень большой - примерно 30-40%. если же учитывать покупательную способность денег, то они упали в два-три раза, но оборотов рынку это не прибавило.

На вопрос о льготном кредитовании приобретения жилья и насколько такой метод его покупки мог бы способствовать движению ценового тренда вверх, эксперт говорит, что такие программы - это больше пиар государства. Тенденции на рынке жилья всегда всех интересовали, и поэтому любой руководитель, тот же Хрущев и Брежнев, если говорить про бывший СССР, начинали с жилищной реформы.

Д.Т.: Само по себе льготное кредитование не может спасти рынок недвижимости. Программы такого рода – это прежде всего доступность, которая, наоборот, увеличивает цены. Но если вы ра-зумный человек и не поддаетесь на провокации, то вы не влезете в такую кредитную игру. Вы должны понимать, что придет время и вам придется расстаться и с квартирой, и с деньгами. Доступность - это хорошо. Она увеличивает обороты, но не возможности людей покупать жилье. Льготное кредитование имеет свои плюсы, но оно скрывает в себе и немало краеугольных камней, которые, с учетом нынешнего регулирования, могут неизвестно во что превратиться.

Эксперт напомнил о мировом финансовом кризисе 2005-2006 гг., когда все обвиняли оценщиков, хотя на самом деле виноваты были банки и сама финансовая система США. Тэрэбуркэ объяснил, что, к примеру, в Германии кризиса не произошло. Это связанно с тем, что американская ипотечная система одноуровневая, а немецкая - двухуровневая. В первом случае потенциальный заемщик приходит в банк с нулевым капиталом и ему выдают деньги. Во втором, прежде чем стать бенефициаром ипотечного кредита, его получатель определенный период времени должен накапливать деньги в банке.
 
Д.Т.: Конечно, в первом случае вы продаете больше, но контролируемость теряется, и мы понимаем, какие могут быть последствия. Можно сказать, что в Молдове система смешанная, но ее, к сожалению, никто не контролирует. В принципе, успокаивает только то, что в льготном кредитовании существуют гарантии государства. С другой стороны, предоставление аналогичных гарантий мы уже проходили на примере BEM и Banca Socială. Я не могу сказать, как такая мера скажется на населении, посмотрим в долгосрочной перспективе, но уверенно могу сказать, что она никак не скажется на рынке недвижимости. Наличие льготных программ приветствуется, но к ощутимым качественным изменениям на рынке это не приведет.

Характеризуя в целом рынок недвижимости, эксперт склоняется к тому, что на сегодняшний день «назвать его рынком тяжело». Если недвижимость с инвестиционным или коммерческим потенциалом еще как-то выживает, то производственная недвижимость падает в разы.

Д.Т.: И никто не знает, как урегулировать такой дисбаланс. Всему причина - свободный выход на рынок. Сегодня для того, чтобы стать игроком рынка недвижимости, нужны либо деньги, либо власть. Поэтому на рынке есть застройщики с богатой историей, а есть компании, которые работают как коммерсанты. К сожалению, недвижимость такого отношения к себе не терпит. Соответственно, ситуация на рынке все хуже и хуже - меняются игроки, но проблемы не решаются, наоборот, они еще больше усугубляются.
Исполнительный директор Общества независимых оценщиков полагает, что проблема заключается в том, что не существует регулирования рынком недвижимости. В его понимании, государство как управляющий исчерпало себя давно, показав, что оно не в состоянии следить за рынком, и тем более его развивать.

Д.Т.: Если посмотреть на сделки с недвижимостью, то мы увидим, что департамент по борьбе с коррупцией и министерство финансов взяли под контроль теневой капитал, который вращается на рынке недвижимости. Разумеется, что такой капитал на рынке присутствует, причем в существенных объемах. Но стоит отметить, что формирует теневой капитал рынка недвижимости - тоже государство, в лице кадастра, который выдает оценки по заведомо низким ценам. В итоге виноват частник, потому что с него проще брать деньги. Участники рынка, в свою очередь, просто не знают, как поступать. На данный момент все ориентируются на департамент по борьбе с организованной преступностью. Но он не в состоянии развивать рынок, он способен наказывать игроков.

В понимании эксперта, в такой ситуации регулятором рынка должны выступать сами его участники. В вопросе регулирования хорошим примером служит опыт Румынии. Там участники рынка создали общественную организацию, которая отвечает за рынок. Государство отдало бразды правления участникам рынка, но при этом оно наблюдает за действиями и решениями игроков на рынке.


В Молдове государство не отдает регулирующие рычаги, считая, что игроки не смогут им как следует управлять. С другой стороны, государство, не будучи игроком, не понимает, что происходит внутри этого рынка, как он на самом деле функционирует. И поэтому каких-то  решений по эффективному управлению рынком ждать не приходится.

Д.Т.: На государственном уровне нет пока четкого понимания, какие стандарты необходимо внедрять для рынка недвижимости. До сих пор попытки создать национальные стандарты оценки ни к чему не приводили. Одна общественная организация пыталась создать стандарты на базе европейских, но государство сказало - нет, ссылаясь на то, что оно само их создаст. Более того, один госчиновник решает создать свои стандарты, а другой в лице департамента стандартизации - свои. Поэтому получается, что каждый из них пытается что-то сделать, но на самом деле никто ничего не делает. Я всегда говорил: если вы не практик, то лучше не беритесь за разработку таких документов. В некоторых случаях эти ведомства просто копируют один в один стандарты Румынии, не учитывая тот фактор, что рынки построены по-разному.
Дмитрий Тэрэбуркэ утверждает, что пока у руля находятся люди, которые тормозят развитие рынка недвижимости, качественных изменений на нем не будет. В понимании эксперта, молдавский рынок недвижимости держится не на профессионализме, а на презентациях. Скажем, если у застройщика хороший маркетолог, то он игрок-лидер на рынке.

Д.Т.: К сожалению, таких игроков у нас много. Думаю, что качественных игроков, которые развиваются сами - 10-20%, а остальное занимаются лишь заработком. Если честно, то мы даже не знаем точного количества игроков, так как рынок практически теневой. Заявленных агентов стало больше, но их учета как такового не существует.

Товарный и финансовый рынки оказывают существенное влияние на рынок недвижимости. Многие игроки данных рынков, имея избыток средств, заходят на рынок недвижимости. У них есть деньги, они получают привлекательные земельные участки и начинают строительство. Главная проблема в такой ситуации заключается в том, что такого рода игроки на рынке недвижимости развивать рынок не будут, поскольку у них другие цели на этом рынке.

Д.Т.: Поэтому сегодня весь Кишинев в строительстве жилья. Зайдите к любому застройщику, в любое агентство, найдите персонал и задайте самый простой вопрос. Люди не до конца понимают, что они делают. У них задача простая - заработать! По этой причине совершенно непонятно, кто и чем занимается на рынке. Когда все хорошо, тогда есть много желающих управлять, а когда появляются проблемы, то никто не хочет отвечать. Порой ситуация доходит до абсурдного. Министерство финансов берет на себя функцию регулирования рынка оценки. Такое можно увидеть только в Молдове и в Казахстане. В Казахстане понятно почему, там идет «распил ресурсов», а у нас он, наверное, только еще грядет. Иначе я не понимаю, зачем министерству брать на себя такую ответственность. За эти годы мы ничего не сделали для рынка, мы только его разрушаем. А некоторые участники рынка способны только проводить рейдерские схемы, обходя закон. И всем это хорошо видно, но никто не решается вмешаться, поскольку рычагов для этого нет.

В качестве примера эксперт привел схему с земельными участками, имеющими публичный статус в городской черте. Для их продажи недостаточно только решения власти, поскольку они имеют общественный статус и принадлежат всем жителям. Поэтому прибегают к изменению назначения земли - к примеру, по документам был парк, а стал мусоросборник. Соответственно, это уже не публичная земля.

Д.Т.: Так в парке появляется шикарное здание, но оно уже не городское. Данное действие принесло «короткие» деньги одному конкретному лицу, которое сразу же их потратило. Я не знаю, о каком развитии можно говорить в таких условиях. Конечно, мы не должны принимать быстрых решений, но однозначно мы должны переходить на систему регулирования рынка недвижимости, который в настоящее время очень сильно раздроблен. Смешанная система регулирования, когда сами участники устанавливают правила игры, а государство их контролирует, - это единственный вариант, чтобы консолидировать и развивать рынок в правильном направлении. Ничего не будет происходить на рынке, пока мы не создадим четкие правила игры для всех участников.

Схожая с молдавской ситуация с рынком недвижимости у Таджикистана и Украины. Эксперт полагает, что Молдова находится на уровне Туркмении, может быть, даже еще ниже, поскольку в Туркмении есть закон, регулирующий рынок недвижимости, а у Молдовы его нет.

Д.Т.: Многие говорят, что отсутствие закона - это хорошо, но на самом деле ничего хорошего в том нет. Я не против государственного регулирования, я против анархии на рынке недвижимости.■

 

Комментарии [2]

Прокомментировать
  • 28.03.2019 18:21:13 Grigore
    avem nevoe de asa ceva demult timp!
  • 12.04.2019 08:30:04 Зинаида
    Не согласна с этим молодым человеком, у нас и так засилие везде всего ГОСУДАРСТВЕННОГО, так вы предлагает, чтообы и здесь все регулировало государство, а в нем один человек?

Добавление комментария

© 2008 "БиФ"

 

Новости
При использовании материалов гиперссылка на Profit.md обязательна.
Сейчас на сайте:
17
Всего визитов на сайт:
1724382
Уникальных посетителей:
2993250
логотип студии WebArt Pro
WebArt Pro