Банки и финансыразделитель ссылочного текста №_4_2019 (268), апрель 2019

Стабильная цена

Петр ОЛЕЙНИК, генеральный директор компании NIKA-Imobil | Рынок & Цены

Сегмент рынка жилья в Молове достиг рекорда – самого продолжительного за всю его историю периода «стабильных цен» на квартиры, когда стоимость квадратного метра сохраняется на уровне 510 евро.

Обзор рынка жилой недвижимости мун. Кишинев за 2018 г.

Вторичный рынок


 В течение 2018 г. цены на жилье были стабильны. Со второй половины 2016 г. индекс стоимости квадратного метра не меняется, составляя 510€ за метр общей площади квартиры. Данный показатель рассчитывается по результатам фактических продаж. Это самый длительный период «стабильных цен» за всю историю рынка.

Цены в леях на недвижимость за счет укрепления курса лея по отношению к евро на 4,5% снизились, составляя примерно 10 тыс. леев за метр. Начиная с 2007 г. цены на недвижимость в РМ номинируются в евро, а до этого - в долларах США. Динамика изменения цен в валютах разная из-за курсовых колебаний.

С максимальных значений 2008 г. цены в евро за 10 лет снизились на 45%, а в леях на 30%, тогда как уровень инфляции за этот период составил 53%.
Наиболее значительное изменение цены - снижение в 2,4 раза - произошло в долларах США: $1400 в 2008 г. до $580 в 2018 г. за счет изменения соотношения пары евро/доллар.

Самые прочные позиции на рынке у жилья эконом-класса – 1-2-комнатных квартир типовых серий панельных и котельцовых домов. Потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Поэтому в этом сегменте рынка сделки проходят постоянно с большей или меньшей активностью, что связано с сезонным фактором.  

Ситуация на вторичном рынке жилья в Кишиневе выглядела в 2018 г. следующим образом. Наибольшим спросом пользовалось недорогое ликвидное жилье. Это квартиры в домах типовых проектов, в хорошем состоянии (серии МС,143,102) в спальных районах: 1-комнатные в диапазоне цен 20-22 тыс. €, 2-комнатные – 25-30 тыс., 3-комнатные - 30-35 тыс. С увеличением площади и количества комнат заметно снижение спроса и падение цены.

Однокомнатные квартиры в среднем продавались по 600–650€ за метр, 2-комнатные - 500-600€, 3-комнатные - 450-500€, 4-комнатные – 400–450€. Спрос смещается в сторону качественного жилья. Старый жилой фонд - (хрущевки) продается с большим дисконтом, особенно, если квартиры требуют ремонта.

Количество сделок растет в среднем на 10% в год. Даже если допустить определенное количество повторных продаж, тенденция эта налицо. Снижение цен повысило доступность квартир, вернув покупателей на рынок. В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – 1-2-комнатных квартир – приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили покупателей с трудом, а 4-комнатные и более продавались сложно.

Больше половины транзакций на вторичном рынке - альтернативные, когда  приобретение жилья возможно после реализации своей квартиры. Инвесторов, приобретающих жилье для сдачи в аренду, немного. В основном квартиры приобретаются для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в РМ.

Ипотечное кредитование поменяло структуру покупателей. Основные покупатели жилья - участники различных программ: «Prima casa» и других. Число ипотечных контрактов на покупку жилья выросло на 21%.

Наибольшим спросом пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка, благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах достигает 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они на 5-7% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центре Кишинева были на уровне 800-850€ за метр, однако в некоторых объектах, например Crown Plaza, Lara-City, цена доходила до 900-1000€, а стоимость парковочных мест в них составляла 7-10 тыс. евро. Самые дорогие квартиры в жилом комплексе Crown plaza park, где цена метра достигает 1,5-2 тыс. евро.

В конце 2018 г. в законодательстве произошли важные изменения, которые повлияли на функционирование рынка. С 1 октября прошлого года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, которые почти в 4 раза уменьшили налоги после продажи недвижимости. Налог составляет 2,4% от суммы прироста капитала (разницы между ценой приобретения и продажи жилья).

В то же время изменения в Закон о борьбе с терроризмом и отмыванием капитала требуют от покупателя еще до оформления договора купли-продажи недвижимости указать источник происхождения денег. Это практически моментально искоренило многолетнюю практику оформления договоров по кадастровым, а не по реальным рыночным ценам. Из-за изменений может снизиться активность на рынке недвижимости, поскольку не все покупатели сохранили или имеют такого рода документы.

Первичный рынок жилья

На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, правда, со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке проводить сложнее: строительство ведется по индивидуальным проектам, дома имеют разные этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). И у застройщиков продажи могут отличаться. Цена предложения застройщиков не изменилась, хотя ее снижение в новострое может быть завуалировано в виде скидок за полную оплату, специальных предложений или других маркетинговых ходов, например, бесплатной кладовки. Встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что является беспроцентным кредитом.

Строящиеся объекты можно разделить на три сегмента: эконом-, комфорт- и бизнес-класс. К жилью эконом-класса относятся квартиры в больших жилых комплексах с высокой (12-16) этажностью. Квартиры в основном 1-2-комнатные. В среднем 1 метр стоил 500-550€, как и на вторичном рынке, только в зависимости от этажа и площади жилья. У таких квартир, как правило, отсутствует подземный паркинг, но имеется парковка открытая и общая.
Основным отличием новостроя комфорт-класса является пониженная этажность (9-11 этажей, меньшее количество квартир на этаже (4-5), подземный паркинг, обеспеченность парковочными местами гостей). Обязательно наличие 3-комнатных квартир. Наличие дополнительной инфраструктуры - магазины, фитнес, салоны красоты и закрытый двор.

Среди покупателей квартир больше семей с детьми. В среднем 1 метр стоил 600-650€, в зависимости от этажа и площади квартиры. Стоимость парковочного места 5-7 тыс. евро, что является средним сегментом рынка.

Объекты бизнес-класса или элитное жилье расположены в основном в центре Кишинева или поблизости с престижными парковыми зонами. Небольшая этажность (4-7 этажей), две-три квартиры на этаже. Эти проекты отличаются современным дизайном и высоким качеством отделочных материалов. Шумоизоляция, вентиляция, качественное благоустройство мест общего пользования (входная зона, лестничные клетки, лифты). Закрытая охраняемая территория. Стоимость квадратного метра 800-1 тыс. € и выше. Стоимость парковочных мест 10-12 тыс. евро.

В структуре строящегося жилья ежегодно увеличивается число 1-2-комнатных квартир. За последние 10 лет их доля увеличилась почти в два раза - до 84%. А доля 1-комнатных квартир увеличилась в 4 раза, 2-комнатных - на 30%, тогда как количество 3-комнатных сократилось в два раза.

С 2015 по 2017 гг. объемы строительства жилья удвоились. В 2017 г. новое жилье превысило пиковые показатели 2008 г. в 1,5 раза. Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находится в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят дома с такими квартирами.

В 2018 г. сохранилась тенденция снижения средней площади новых квартир, что уменьшает бюджет покупки. Но при этом заметно увеличение себестоимости квартиры для застройщика. Чем меньше ее площадь, тем выше себестоимость. Рынок предлагает квартиры-студии площадью 30 кв. м., 1-комнатные по 35-40 кв. м, 2-комнатные от 45-60 кв. м, 3-комнатные по 80-85 кв. м. Площадь квартир в новых домах примерно на 10 метров больше аналогичных квартир на вторичном рынке.

С 1 марта 2019 г. вступили в силу изменения и дополнения в Гражданский кодекс РМ, регламентирующие отношения застройщика и покупателя. В Молдове нет отдельного закона, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика. Теперь законодательно закреплен график оплаты квартиры в зависимости от степени готовности дома. Всего будет пять траншей, последний из которых - после ввода дома в эксплуатацию. В то же время предусмотрен механизм оплаты полной суммы посредством счета эскроу. Законодательно оговорен спорный момент изменения стоимости квартиры из-за разницы в площади. Доплата за «лишнюю» площадь будет осуществляться в том случае, если изменения больше 5% от площади, указанной в договоре. Появились положения, регламентирующие процесс несостоятельности застройщика. Прописано и содержание договора купли-продажи строя-щегося жилья.

Вступившие в силу поправки призваны усилить юридическую защиту участников долевого строительства, но они не избавят от риска банкротства застройщика. Для небольших застройщиков такой риск даже увеличивается, так как они могут столкнуться с дефицитом финансирования.

Государство подталкивает строителей к консолидации и стимулирует их продавать жилье с более высокой степенью готовности, ускоряя сроки его возведения.

Большинство новых домов в РМ достраи-ваются и сдаются в эксплуатацию, но с некоторыми есть проблемы. В Кишиневе из 339 строящихся многоквартирных домов 50 остановлено по разным причинам. Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются или же приходится доплачивать сверх оговоренной суммы, чтобы получить жилье.

Несмотря на различия, первичный и вторичный рыноки тесно связаны между собой, занимая примерно равные доли. У каждого из этих сегментов есть свои преимущества и недостатки. На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир - скидки, рассрочки, современные планировки и новые коммуникации. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, и оценивают свои квартиры по верхней планке рынка или вообще ориентируются на докризисные цены. Преимущества вторичного жилья в том, что вы получаете ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья есть риск, что объект превратится в долгострой или застройщик обанкротится. Другое преимущество «вторички» - лучшее расположение домов. Они ближе к детским садам, школам, поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Этим хозяйством никто не занимается. В новостройке сразу создается ассоциация, которая следит за новыми коммуникациями. Все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками в подъездах. И если на «вторичке»  отключить жильца от коммуникаций за неуплату сложно, то в новострое - можно. Важно и то, что делать ремонт в новой квартире дешевле - на первичном рынке жилье сдается в белом варианте, тогда как во «вторичку» нужно хорошо вложиться, доводя ее до белого варианта. Хотя на «вторичке» можно купить квартиру, в которую можно въехать без ремонта.

Земельные участки для индивидуального строительства

В 2018 г. в мун. Кишинев оформлено 2069 договоров купли-продажи земельных участков, в том числе в столице – 518, в пригородах – 1551, что на 7% меньше 2017 г. Сделки с земельными участками стабильно снижаются уже несколько лет.
В пригородах рынок земли больше, чем в городе, из-за большого количества дачных участков, поэтому и сделок втрое больше. В статистику сделок попадают сделки с дачными домами, официально не сданными в эксплуатацию, и оформляются как договора купли-продажи земельного участка. В 2018 г. цены на земельные участки были стабильны из-за ограниченного их предложения.

Стоимость сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 15-17 тыс. евро. В районе технического университета на ул. Студенческой – ул. Миорица цены на 10-15% меньше:  12-15 тыс. евро. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Цена сотки в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 6-8 тыс. €; на Боюканах в районе завода Alfa - 7-9 тыс. €; на Скиносах – 3-5 тыс. €; в районе агроуниверситета – 5-6 тыс. €; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс. €, в районе нового Megapolis Mall на ул. Компьютерной – 6-8 тыс. евро.

Стоимость земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу - Тогатино, Колонице, Криково, Бачое, Трушенах, Сынжере - 2-3 тыс. € за сотку, а в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии коммуникаций, - 1-2 тыс. €, без коммуникаций – до 500-1 тыс. €. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически черта города, здесь цена достигает 5-6 тыс. евро за сотку.

Жилые дома

 Цены на жилые дома по сравнению с 2017 г. не изменились, но продать дом непросто. Количество сделок незначительно, они занимают 6-7% в структуре продаж, хотя в денежном выражении их доля велика. В 2018 г. в мун. Кишинев оформлено 1238 договоров купли-продажи домов, в том числе в столице - 589, в пригородах – 649, что на 5% меньше 2017 г.

Если принять за некий стандарт распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250 кв. м, участком в 6 соток, то в престижных зонах Кишинева - в районе парка Валя Морилор и Дендрариума - стоимость дома составляет 250-270 тыс. евро. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить 150-200 тыс. евро. В пригородах Кишинева – Криково, Ставченах, Кодру – 100 -150 тыс. €. Спросом пользуются небольшие дома в 160-200 метров, расположенные на небольших участках в 5-6 соток. Сделки с домами дороже 300 тыс. € на рынке редкость.

Наём жилой недвижимости

Квартиры

Стоимость найма на столичном рынке квартир сохраняется последние несколько лет без изменений. Сдаваемые квартиры можно разделить на группы. Самая большая – жилье эконом-класса, занимает приблизительно 70% рынка, комфорт-класса и бизнес-класса - по 15%.

Эконом-класс – квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Их наниматели - в основном молодые семьи и студенты со средними доходами. В этом сегменте ситуация характеризуется традиционной схемой: летом после окончания учебного года – затишье, осенью арендаторы активно ведут поиск жилья. Ажиотаж продолжается до ноября, после этого рынок возвращается к спокойному состоянию.
Cтоимость найма 1-комнатной квартиры - 120-150€; 2-комнатной – 150-200€, 3-комнатной – 200-220€. Примерная цена составляет от 3-5€ за квадратный метр общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Спрос в этом сегменте превышает предложение, найти качественные варианты арендаторам непросто. Цены на аренду такого жилья стабильны. Скидку можно получить при найме 3-4-комнатных квартир, которые не пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужны большая площадь и высокие коммунальные услуги.

Комфорт-класс - квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом, изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Их наниматели - иностранные студенты или сограждане с доходами выше средних. Данный сегмент найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к жилью. Цены в нем выше на 50-70€, чем в сегменте эконом-класса. 1-комнатные квартиры сдаются за 200-220€, 2-комнатные - за 250€, 3-комнатные практически не представлены. Активность в этом сегменте рынка приходится на начало учебного года, спрос примерно равен предложению.


Бизнес-класс – квартиры в новых домах, укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью. Их наниматели, как правило, сотрудники посольств, иностранных организаций, бизнесмены и преуспевающие граждане РМ. Месторасположение, как правило - центр Кишинева или центральные магистрали микрорайонов столицы. В этом сегменте нет ярко выраженной сезонности, активность равномерная на протяжении всего года. 2-комнатная квартира  сдается за 350-400€, 3-комнатная – 500-600€. 1-комнатные квартиры практически не представлены.

В структуре предложения выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы Crown plaza на ул. Букурешть, Lara city на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Эминеску и новый дом Crown plaza park возле торгового центра Sun Сity. Здесь аренда выше. Основным их преимуществом является удачное месторас-положение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды 2-комнатной квартиры составляет 500-600 €, 3-комнатной – 700-900 €, включая парковочное место.

Много квартир предлагается в краткосрочную аренду – как альтернатива размещения в гостиницах. В основном это 1-2-комнатные квартиры. Стоимость  дня проживания составляет в сегменте эконом-класса 10-20€, в сегменте комфорт-класса -  20-40€ и бизнес-класса - от 40€ и выше.

В этом случае доходность от сдачи в наём может составить около 10%, тогда как в долгосрочной аренде - 5-6%. Правда, такие сделки менее подходят под определение «наём». Их, скорее, можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги. Из-за высокой конкуренции в этом сегменте цены на краткосрочную аренду снижаются. Увеличивается доля сдачи жилья через специализированные сайты типа Airbnb.com, Boоking.com и т. д.
 
Жилые дома

Стоимость аренды жилого дома, оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парков Валя Морилор и Дендрариума составляет 2-2,5 тыс.€, хотя в некоторых случаях может доходить до 3-3,5 тыс. евро в месяц. Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании.

Заключение и прогноз на 2019 г.

Цены стабильны во всех сегментах рынка недвижимости. Количество сделок с квартирами стабильно растет, с домами и земельными участками незначительно снижается. На увеличение спроса на квартиры повлияли стабилизация денежных переводов, снижение ставок по ипотечным кредитам и укрепление курса лея к евро. Совокупность этих факторов повысила доступность квартир, особенно для покупателей,  постоянно проживающих в РМ. Рост количества сделок не привел к росту цен, потому как предложение на первичном рынке растет очень быстро. На вторичном рынке предложение идет от покидающих республику граждан.

В 2019 г. цены на недвижимость будут стабильны, за исключением низкокачественных объектов. Роста цен на рынке жилья не будет, а снижение маловероятно. Все зависит от того, как будет развиваться экономическая и политическая ситуация в РМ, как повлияют на рынок последние законодательные изменения.

На рынок большое влияние оказывают психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к недвижимости. Инвестиции в недвижимость в Молдове всегда считались самым выгодным и надежным  вложением. Учитывая низкую доходность по вкладам и их незащищенность, можно предположить, что переток депозитов и свободных сбережений на рынок недвижимости будет усиливаться.■

 

 

 

Комментарии [4]

Прокомментировать
  • 28.03.2019 18:20:34 Veaceslav
    Chun am citit pina la capat am intales ca deja sunt pregatit, stiu ce sintimpla pe piata noastra. Mersi mult autorului pentru asa articol.
  • 28.03.2019 18:23:09 Светлана
    Страшно поверить в то, что цена на жилье упала более чем в два раза всего лишь за 10 лет. Кошмар! А кто-то еще советует вкладываться в жилье и недвижимость...
  • 28.03.2019 18:27:49 Владимир
    Профессиональный обзор рынка, все как есть - без прикрас, но и без посыпания пеплом головы. Петр Олейник давно на рынке, и он знает все его слабые и сильные места.
  • 12.04.2019 08:29:06 Алексей
    И все таки я не совсем понял до конца, пришло ли время на рынке покупать жилдье, илди еще необходимо подлождать, когда при стагнации рынка цены двинуться еще больше вниз, и рынок просядет как следует?

Добавление комментария

© 2008 "БиФ"

 

Новости
При использовании материалов гиперссылка на Profit.md обязательна.
Сейчас на сайте:
17
Всего визитов на сайт:
1715533
Уникальных посетителей:
2959223
логотип студии WebArt Pro
WebArt Pro