Вторичный рынок

После длительного периода стабилизации цен в 2011-2012 гг. с осени 2013 г. продолжилось снижение. В 2013-2015 гг., цены снижались примерно на 7% ежегодно. В конце 2015 г. индекс стоимости составил 535 евро за квадратный метр общей площади по результатам фактических продаж.

В 2015 г. евро по отношению к молдавскому лею подорожал на 13,1.%. Цены в леях за счет девальвации увеличились на 6% и составили примерно 12 000 леев за метр.

Начиная с 2007 г., цены на недвижимость в Молдове номинируются в евро, а до этого они были в долларах США. Динамика изменения цен в разных валютах разная из-за колебаний курсов. С максимальных значений 2008 г. цены  в евро за семь лет снизились более чем на 40%, а в леях – всего на 15%. Уровень инфляции в РМ за этот период составил 54%.

Наиболее значительное изменение цены, в 2,3 раза, произошло в долларах США – с $1400 в 2008 г. до $600 в 2015 г. за счет изменения соотношения валютной пары евро - доллар.

Самые прочные позиции у жилья эконом-класса – 1-2-комнатных квартир типовых серий. И это понятно: потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Потому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности.

Активность на рынке в течение года была равномерной. Рынок недвижимости как будто «оторвался» от негативных политических и экономических новостей.   

В результате ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.

Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 20-30 тыс. евро – это 1-2-комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС, 143, 102. – Б&Ф.) в спальных районах. Одно- и двухкомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 600-650 евро за квадратный метр, трех- и четырехкомнатные – по цене 500-550 евро за метр.

Спрос смещается в сторону более качественного жилья. Цены на старый жилой фонд, «хрущевки», падают гораздо быстрее – минус 10-12% за 2015 г.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья, 1-2-комнатных квартир, приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более продавались сложно.

Более половины всех транзакций на вторичном рынке альтернативные, когда приобретение квартиры возможно только после реализации своей. Покупателей-инвесторов, приобретающих жилье для последующей его сдачи в аренду, мало. В основном квартиры приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают в РМ.

Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах может достигать 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в домах из котельца, несмотря на то что стоят они в среднем на 5-7% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах – из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центральной части столицы установились на уровне 800-850 евро за квадратный метр, однако в некоторых объектах цена может доходить до 1000 евро, а стоимость парковочных мест в таких комплексах – 7-10 тыс. евро.

Первичный рынок

На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке проводить сложнее.
Строи-тельство здесь ведется по индивидуальным проектам, дома имеют разную этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). И у каждого застройщика ситуация с продажами может отличаться.

В среднем 1 квадратный метр стоил от 500-600 евро, не сильно отличаясь от цены на вторичном рынке. Снижение цены составило те же 5-7%, как и на вторичном рынке. Но это касается, главным образом, проектов на стадии строительства.

На первый взгляд цены предложения жилья от застройщиков не изменились. Но снижение цен в новостройках завуалировано в виде скидок за полную оплату, специальных предложений или других маркетинговых ходов – например, бесплатной парковки. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом.

Квартиры в строящихся домах, в зависимости от степени готовности, продавались по цене 450-500 евро за квадратный метр, а в домах, сданных в эксплуатацию, – по 600 евро. Эти цены относятся к 1-2-комнатным квартирам площадью 30-60 квадратных метров. По трехкомнатным и более квартирам дополнительная скидка может достигать 10%.

Происходит изменение структуры предложения. В структуре строящегося жилья в последние годы доля 1-2-комнатных квартир колеблется в районе 80%.

Следует отметить продолжающееся снижение средней площади строящихся квартир, что уменьшает бюджет покупки, одновременно увеличивая себестоимость квартиры для застройщика. В строительстве чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. На данный момент рынок предлагает квартиры-студии площадью 30 квадратных метров, 1-комнатные – по 35-40 квадратных метров, 2-комнатные –  от 45-60 метров, 3-комнатные – по 80-85 метров. Площадь квартир в новых домах примерно на 10 метров больше аналогичных квартир  на вторичном рынке.

Снижение общей площади квартир  на первичном рынке сделало их более привлекательными для покупателей – снижается бюджет покупки.
Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находится в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры. Не исключено, что некоторые из них начнут предлагать квартиры с базовой отделкой. Тенденция будет идти к тому, чтобы предложить продукт более высокого качества.

Несмотря на все различие, первичный и вторичный рынок тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли рынка. У каждого из этих сегментов есть преимущества и недостатки, и какой из них себя чувствует лучше – тоже вопрос.

Преимущества вторичного жилья в том, что покупатель, заплатив деньги, получает ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск – превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры  такие на рынке есть. В стране до сих пор так и не приступили к разработке закона «О долевом участии в строительстве», который бы регламентировал отношения клиента и застройщика. Механизма обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками тоже нет. Поэтому покупатель никак не защищен. В среднем 80% новых домов в РМ достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, а вот с оставшимися 20% возникают проблемы.

Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье. Другое преимущество вторичного рынка – лучшее расположение домов. Они обычно ближе к детским садам, школам и поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается, и ситуация здесь с каждым годом только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки очень сложно, то в новом доме это гораздо легче. Кроме того, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как на вторичном нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать и без ремонта.

На первичном рынке более благоприятные условия приобретения жилья – скидки, рассрочки. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие и оценивают квартиры по верхней  планке рынка или вообще ориентируются на докризисные цены. Здесь спрос будет смещаться в сторону первичного рынка.

Земельные участки для индивидуального строительства

Цены на земельные участки за 2015 г. снизились на 5-7%. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюкань составляет 15-17 тыс. евро. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Цена за одну сотку земли в других районах Кишинева, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет:

• на Скулянке – 5-7 тыс. евро;
• на Боюканах, в районе завода Alfa – 7-9 тыс. евро;
• на Скиносах – 3-4 тыс. евро;
• в районе Агроуниверситета – 4-5 тыс. евро;
• на Нижней Ботанике – 5-7 тыс. евро;
• в районе нового торгового комплекса Megapolis Mall, на ул. Компьютерной – 6-8 тыс. евро;
• в районе Технического университета на ул. Студенческой – 12-14 тыс. евро.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах, расположенных недалеко от столицы, при наличии всех коммуникаций, составляет 1-2 тыс. евро, без коммуникаций – до 500-1000 евро. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта, и стоимость одной сотки здесь составляет 4-5 тыс. евро.

Индивидуальные жилые дома

 Цены на индивидуальные жилые дома по сравнению с 2014 г. снизились в среднем на 5-10%, но продать дом сложно. Количество сделок с домами всегда было незначительным – 6-7% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля сравнительно велика.

Рынок жилых домов трудно анализировать – разброс цен очень большой. Имеют значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое внимание стало уделяться энергетической эффективности.

Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома общей площадью 250 квадратных метров с земельным участком в шесть соток, то в наиболее престижных зонах города – в районе парка Валя Морилор и парка Дендрариум – его стоимость будет составлять 250-270 тыс. евро. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом стоит 150-200 тыс. евро. В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит 100 -150 тыс. евро.

Спросом пользуются небольшие дома площадью 160-200 квадратных метров, расположенные на небольших участках в 5-6 соток. Сделки по продаже недвижимости с бюджетом более 300 тыс. евро на рынке большая редкость.
 
Наем жилой недвижимости

Чем выше в стране доля арендованного жилья, тем меньше она подвержена кризисам на рынке недвижимости. Идеальное соотношение: 50% – собственники жилья и 50% – арендаторы. В Молдове около 80% населения – собственники жилья.

Все квартиры, сдаваемые в аренду, можно разделить на несколько групп. Самая большая – жилье эконом-класса, приблизительно 70% доли рынка; комфорт- и бизнес-класса – примерно по 15%.

Жилье эконом-класса – это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья – в основном молодые семьи и студенты со средними доходами.

В этом сегменте ситуация в 2015 г. развивалась по традиционной схеме: летом, после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно искали новое жилье. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет прибывать в нем до начала следующего сезона.

Стоимость найма 1-комнатной квартиры составляет 120-150 евро; 2-комнатной – 150-200 евро, 3-комнатной – 200-220 евро. Цена варьируется от 3-5 евро за метр квадратный общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте превышает предложение, цены на аренду такого жилья были стабильны. Скидку можно получить при найме 3-комнатных квартир,  которые меньше пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужна большая площадь, высокие коммунальные услуги также снижают спрос.

С трудом рынок найма в сегменте эконом-класса переходит на расчеты в национальной валюте, поскольку наниматели получают доходы в леях и уже не осиливают платежи в твердой валюте – сказывается фактор девальвации национальной валюты. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

Жилье комфорт-класса – это квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом, изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья – иностранные студенты или граждане РМ с доходами выше среднего. Этот сегмент на рынке найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к сдающемуся жилью.

Цены в этом сегменте рынка выше примерно на 50-70 евро, чем в сегменте эконом-класса. 1-комнатные квартиры сдаются примерно за 200-220 евро, 2-комнатные за 250 евро, а 3-комнатные практически не представлены. Цены номинируются в валюте, а спрос примерно равен предложению.

Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью. Нанимателями такого жилья, как правило, являются работники посольств, различных иностранных организаций, бизнесмены, а также преуспевающие граждане РМ. Его месторасположение, как правило – центр города или центральные магистрали микрорайонов столицы.
В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года практически равномерна.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 400-500 евро, 3-комнатная – за 600-700 евро. 1-комнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения выделяются несколько домов Premium-класса. Это жилые комплексы Crown plaza на ул. Букурешть, Lara city на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Эминеску и новый дом Crown plaza park возле торгового центра Sun Сity, который наниматели пока только осваивают. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды 2-комнатной квартиры здесь составляет 800 евро, 3-комнатной – 1000 евро, включая аренду парковочного места. Несмотря на наметившийся отток нанимателей в этом сегменте, владельцы держат цену, не соглашаясь на скидки. Они считают, что ущерб для квартиры, особенно если в ней хороший ремонт, может оказаться выше, чем потенциальная прибыль. Поэтому они готовы ждать, надеясь найти своего нанимателя.

Увеличивается количество квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду, – альтернатива размещению в гостиницах. Как правило, это одно- или двухкомнатные квартиры. Стоимость одного дня проживания в сегменте эконом-класса составляет 10-15 евро, в сегменте комфорт-класса – 20-25 евро, а в сегменте бизнес-класса – 50-60 евро.

В этом случае доходность от сдачи в аренду может составить более 10%, тогда как в долгосрочной аренде только 5-6% Но такие сделки менее подходят под определение аренда, их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

Жилые дома

Стоимость аренды современного жилого дома, оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор и парка Дендрариум составляет 2000-2500 евро,  хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500 евро в месяц. Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей. Основными нанимателями домов являются работники посольств  и иностранных компаний, которые пребывают с семьями для работы в Молдове. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании. К сожалению, не так много стран имеют дипломатические представительства в Кишиневе.
Стоимость найма в последние два-три года относительно стабильна. Но в связи с экономическим кризисом возможности нанимателей уменьшаются. Возможно снижение арендной платы, особенно по долгосрочным контрактам, или фиксирование курса евро там, где договора заключены в валюте. Однако в целом ситуация на столичном рынке найма будет без значительных изменений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ НА 2016 ГОД

Основными экономическими факторами, повлиявшими на снижение спроса и цен на недвижимость, стали уменьшение более чем на одну треть объема денежных переводов из-за рубежа, двукратное сокращение объема ипотечного кредитования физических лиц и увеличение на одну треть процентных ставок. Но, несмотря на сложный 2015 г., обвала рынка жилой недвижимости, как в России и на Украине, в Молдове не произошло.

В 2016 г. сохранятся все тенденции 2015 г. Все зависит от того, как будет развиваться экономическая и политическая ситуация в стране. Цены еще не достигли дна. Рынок недвижимости инертен, он отыгрывает негативные факторы с опозданием. Любой экономический кризис влечет за собой снижение цен на недвижимость, так было в 1998 г. и в 2008 г. Несмотря на разные причины, результат для рынка недвижимости был одинаковым – снижение цен. К примеру, в 1999 г. цены снизились в два раза, в 2009 – на 20-25%.

С другой стороны, на рынок недвижимости  большое влияние оказывают психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к недвижимости. Инвестиции в недвижимость в РМ всегда считались самым выгодным и наиболее надежным способом вложения денег, поскольку больше вкладывать нет во что. Учитывая проблемы в банковской системе, нестабильность на валютных рынках, можно предположить продолжение оттока части изъятых депозитов и свободных сбережений на рынок недвижимости.

Наметившееся снижение объемов строительства сократит предложение и уравновесит рынок. Поэтому, несмотря на все экономические предпосылки, обвала на рынке недвижимости Молдовы не будет. Снижение цен будет плавным. Уровень цен будет зависеть от курса молдавского лея, объема денежных переводов и политической ситуации в стране.■