Вторичный рынок

В июле 2008 г. цены на жилую недвижимость достигли своего исторического максимума – стоимость квадратного метра общей площади квартир составила 900 евро. Со второй половины 2008 г. экономическая ситуация начала меняться, но рынок недвижимости из-за инертности почувствовал это только в ноябре. Продавцы не могли поверить, что после семи лет безостановочного роста цен на недвижимость ситуация может измениться, и не хотели снижать цены. Покупатели отказывались приобретать недвижимость по текущим ценам – и выжидали. В результате рынок оказался парализован.

В 2009 г. цены стали резко снижаться. Политическая нестабильность и экономический кризис оказали негативное влияние на рынок жилья. Стоимость квадратного метра снизилась на 22% и составила 700 евро. В 2010 г. цены упали еще на 6% - до уровня 670 евро за метр. На этом фаза активного снижения цен закончилась, и наступил длительный период посткризисной стабильности.

В течение последующих трех лет (2011-2013 гг.) стоимость квадратного метра находилась в районе 650 евро. Такой длительный период стабильных цен позволил сделать предположение, что рынок достиг дна, и снижения цен уже не будет. Однако в 2013 г.

Cнижение продолжилось. Осенью 2013 г. цены снизились на 7% – до уровня 600 евро. Такие же цены, как сейчас, были на рынке летом 2007 г. Получается, что за год – с лета 2007 г. до пика цен лета 2008 г. – цены выросли на 50%, а падали они до уровня 2007 года почти 5 лет.

Увеличивающийся уровень эмиграции населения и объем денежных переводов – факторы, оказывающие уравновешивающее влияние на спрос и предложение на рынке. После резкого снижения объема денежных переводов на 32% в 2009 г. их объем, начиная с 2010 г., начал расти, и к концу 2013 г. всего лишь на 3% был ниже максимальных значений 2008 г. С этим и связана стабилизация цен на рынке недвижимости в эти годы.

Порядка 75% продавцов недвижимости после ее реализации покидают Молдову, выезжая на постоянное место жительства, и лишь 25% остаются в стране, используя средства от ее продажи для приобретения другого жилья или для иных целей. До кризиса 2008 г. доля отъезжающих составляла примерно 30-40%.

Таким образом, растущий объем денежных переводов не позволяет ценам упасть, а увеличивающийся уровень эмиграции не дает им вырасти. Причин, которые могут изменить это состояние на рынке, не видно, поэтому в ближайшие годы все останется по-прежнему.

За эти пять лет произошли качественные изменения на рынке.

Сократилась доля инвестиционных покупок. Если до кризиса она составляла 30-40% от количества сделок, то к концу периода сократилась до 10-15%. Сейчас недвижимость приобретается для проживания, и большинство покупателей на рынке – альтернативные, те, кому, для того чтобы что-то купить, надо обязательно что-то продать.

Изменилась структура рынка. Если ранее в структуре спроса лидировали 2-комнатные квартиры – 50% структуры продаж и 20% составляли 1-комнатные, то к концу периода наибольшим спросом пользовались 1-комнатные квартиры – 40%, а доля 2-комнатных составила 30%. В совокупности доля квартир небольших площадей составила 70%, и она не менялась в течение всего периода.

Сезонность. До кризиса на рынке была ярко выраженная сезонность, при которой основные всплески покупательской активности приходились на весну, период пасхальных праздников, а после кризиса она перестала работать.

Первичный рынок

На первичном рынке складывалась похожая ситуация, но со своей спецификой. В первом полугодии 2008 г. наблюдался значительный рост цен на строительные материалы (цемент, металлопрокат) и изменилась нормативная база в строительстве (запрет на утепление пенопластом, параллельное проектирование и строительство).С начала года увечились процентные ставки по кредитам. Вследствие этого застройщики подняли цены на 10-15%.

Кроме этого, укрепление национальной валюты сыграло с ними злую шутку. Цены на квартиры в договорах на приобретение недвижимости устанавливались в евро с расчетом в леях по курсу НБМ на дату платежа, а расчеты с поставщиками и подрядчиками производились в национальной валюте. Возникла большая курсовая разница. Столкнувшись с недостатком средств и отказом банков предоставлять кредиты, застройщики стали замораживать строительство. Строить при отсутствии спроса на квартиры – все равно что закапывать деньги в землю, а продавать ниже себестоимости застройщики не хотели.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках в конце 2008 г. составляла 600-800 евро в спальных районах, а в центре города, в домах повышенной комфортности, – около 1000 евро.

C 2009 г. бурное развитие строительной отрасли остановилось. Кризис больно ударил по этой отрасли. Строители остались без оборотных средств, повышенные риски отпугивали покупателей, а банковская система очень осторожно относилась к кредитованию строительных проектов. Сейчас строительство финансируется в основном за счет средств застройщиков, которые привлекают их в частном порядке у небанковских финансовых организаций или частных инвесторов, в том числе из-за границы.

Цены на новострой в 2009 г. снизились на 20-25%, но, благодаря снижению цен на строительные материалы и земельные участки, рентабельность снизилась меньше. Объемы ввода жилья снизились в два раза, остановилась закладка новых домов. Появились первые обманутые дольщики.

С 2011 г. ситуация на рынке нового жилья начала восстанавливаться. Началась закладка новых и окончание строительства ранее начатых домов. Трендом 20011 г. стало строительство мансард. Но строительство мансард забуксовало. Хорошая идея была дискредитирована некачественным исполнением и несоблюдением технических параметров. Привлекательность мансард была не столько в цене (500-700 евро, что сопоставимо с ценой в новострое), сколько в небольших площадях квартир – 20-60 кв. метров.

Но и тут не обошлось без подводных камней. Во-первых, таких «бюджетных вариантов» было немного, и предлагались они в основном в мансардах, надстроенных над общежитиями. Это, как правило, не очень привлекало покупателей. Во-вторых, сыграли свою роль и особенности проектирования мансардного строительства. Так, размещать санузлы в мансардах можно только над санузлами последнего этажа, а не над жилыми помещениями. В результате спроектировать мансарды маленьких площадей очень часто не удавалось, приходилось строить и трехкомнатные квартиры. А они уже продавались тяжело. А чтобы уменьшить площадь строящихся квартир, начали возводить двухуровневые мансарды, размещая санузлы на вторых этажах квартир. Такая планировка очень настораживала покупателей.

В 2012 г. произошли изменения и в законодательной базе рынка недвижимости. Так, значительно улучшилась ситуация с защитой прав покупателей жилья в строящихся домах. Договор об инвестициях в строительство оформляется у нотариуса, и в течение 15 дней обязательно должен быть зарегистрирован в ТКО с присвоением кадастрового номера. Это исключает возможность многократных продаж квартир в строящихся домах.

К сожалению, дальше покупателю остается только ждать выполнения условий контракта. Нередко стали появляться случаи, когда строительство замораживается застройщиком по причине нецелевого использования денег или даже мошенничества. Проблема обманутых дольщиков актуальна и у нас. Тем более сейчас, когда государственные структуры задействованы в политических баталиях, на участие в которых уходит вся их рабочая энергия, и на контроль за исполнением инвестиционных договоров в строительстве сил не остается. Все структуры, привлекающие деньги от населения – банки, страховые компании, имеют своих регуляторов, а строители – нет. Таким образом, в строительстве существует контроль только над проектированием и качеством строительно-монтажных работ, а в той части законодательства, которая отвечает за финансовые операции, просматривается явная брешь.

Уроки, которые принес кризис, не прошли даром для отрасли. Застройщики отреагировали на новую структуру спроса. Уменьшилась площадь строящихся квартир в новых домах: теперь площадь 1-комнатных квартир – 40-50 метров, 2-комнатных – 60-70 метров, 2-3-комнатных – 80-85 метров. При этом значительно увеличилась – до 70-80% – доля 1-2-комнатных квартир в домах. В то же время нередки случаи, когда в проекте дома трехкомнатных квартир не предусмотрено вообще.

В конце 2013 г. квартиры в строящихся домах продавались по цене 450-550 евро, а в домах, сданных в эксплуатацию, – по 600-650 евро, в зависимости от площади и этажа квартиры. Стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках сравнялась. После снижения площади строящихся квартир началась конкуренция между этими сегментами рынка. На данный момент эти два сектора рынка жилой недвижимости занимают равные доли, и у каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Как правило, квартиры, предлагающиеся на вторичном рынке, расположены в районах с  более развитой инфраструктурой, а новострой по этому параметру проигрывает.

Новострой привлекает современной планировкой, новыми коммуникациями и меньшими затратами на ремонт по сравнению с квартирами на вторичном рынке. Среди недостатков приобретения квартир на этапе строительства является риск несвоевременного окончания строительства или вообще заморозки проекта. Поэтому квартиры на этапе котлована дешевле на 15-25%, чем в домах, сданных в эксплуатацию.

Проблемой в новых домах является постоянный ремонт у соседей на протяжении 2-3 лет после окончания строительства.

На вторичном рынке основным недостатком являются изношенные коммуникации и состояние мест общего пользования (лифты, подъезды, мусоропроводы или площадки для сбора мусора). С момента начала приватизации жилья прошло почти 20 лет, а проблемы в обслуживании многоквартирных домов не решены. Во многих домах ассоциации владельцев не созданы, а там, где созданы, результат их работы не виден. Поэтому деградация состояния многоквартирных зданий продолжается. Собственники квартир самоорганизоваться не могут, а государство их в этом не стимулирует. В результате теряют собственники жилья (снижается привлекательность их квартир), и государство, которое вынуждено вкладывать деньги в ремонт зданий, вместо того чтобы разделить эти затраты с собственниками жилья.

На данный момент покупатели 3-4-комнатных квартир больше интересуются первичным рынком, а 1-2-комнатных – отдают предпочтение вторичному. В последующие годы доля нового жилья в структуре продаж будет увеличиваться, преимущества современного жилья будут все очевиднее.

Ценообразование нового жилья будет привязано к себестоимости строительства и экономической ситуации, а именно – к инфляции и процентным ставкам. В среднем по рынку себестоимость строительства 1 кв. метра составляет 300-350 евро, еще 10-15% приходится на стоимость земельного участка. В итоге себестоимость не превышает 400 евро, а средние цены реализации на уровне котлована редко начинаются ниже, чем по 450 евро. Если заложить рентабельность на уровне 20-25%, то цена меньше, чем 500-550 евро, экономически не обоснована, поэтому ниже этой отметки цен не будет.

Главной проблемой рынка недвижимости в Молдове является низкий платежеспособный спрос. Жилье нужно, но за него нечем платить, а ограниченный спрос не позволяет увеличить объемы строительства и снизить цены на жилье. Получается, как и с другими товарами, цены на которые в Молдове выше, чем в соседних странах, именно из-за небольшого рынка.■