Жилая недвижимость


Вторичный рынок

Здесь самые прочные позиции у жилья эконом-класса – квартир типовых серий. И это понятно: потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности. В 2012 г. цены и спрос на жилье остались неизменными. В течение года средняя стоимость квадратного метра общей площади типовых квартир составляла 650€. Эта цена с небольшими отклонениями сохраняется на рынке уже 2,5 г.

В начале 2012 г. на рынке отмечалась высокая активность, что является нехарактерным моментом для этого периода. Но уже в феврале движение стало заметно замедляться. Поначалу винили в этом погодные условия – необыкновенно холодный последний месяц зимы. Затем ждали наступления весны, а с ней и «пробуждения» рынка. Потом были надежды на осень, но и они не оправдались. Причиной называли последствия засухи. Если же отступить от «климатической версии», то перед нами вырисовывается реалистичная картина.

Уже ставший хроническим политический кризис в стране, а также ухудшающаяся экономическая ситуация, снижение объема иностранных инвестиций и как результат – отток населения, не могли способствовать развитию рынка недвижимости. И даже небольшой рост (3,5%) объема денежных переводов, достигший $1,494 млрд., не смог переломить ситуацию в лучшую сторону.

Под воздействием всех этих факторов ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.

Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 25.000-40.000€. Это касается 1-2-комнатных квартир в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Однокомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 800-850€ за метр общей площади, двухкомнатные – 700-750€, а трехкомнатные – 650-700€.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – 1-2-комнатных квартир – приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и больше квартиры продавались сложно. Наибольшим спросом пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребовано жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах достигала 5-7%.

Покупатели предпочитают квартиры в домах из камня, несмотря на то что они стоят на 10% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее востребованы квартиры в монолитных домах из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центральной части столицы установились на уровне 1000€-1200€ за метр, стоимость парковочных мест в таких комплексах – 8-13 тыс. евро.

Первичный рынок

В 2012 г. кризис оказывал влияние на рынок «новостроя». Ведь основная масса покупателей может позволить себе жилье небольшой площади. Застройщики отреагировали на новую структуру спроса. Уменьшилась площадь квартир в новых домах: теперь площадь 1-комнатных квартир – 40-50 м2, 2-комнатных – 60-70 м2, 3-комнатных – 80-85 м2. При этом значительно увеличилась – до 70-80% - доля 1-2-комнатных квартир в строящихся домах. В то же время нередки случаи, когда в проекте дома 3-комнатных квартир не предусмотрено вообще.

В минувшем году произошли изменения и в законодательной базе рынка недвижимости. Улучшилась ситуация с защитой прав покупателей жилья в строящихся домах. Договор об инвестициях в строительство оформляется у нотариуса, и в течение 15 дней он обязательно регистрируется в ТКО с присвоением кадастрового номера. Это исключает возможность многократных продаж квартир в строящихся домах. Дальше покупателю остается только ждать выполнения условий контракта. К сожалению, нередки случаи, когда строительство замораживается застройщиком по причине нецелевого использования денег или даже мошенничества. Проблема обманутых дольщиков актуальна и в Молдове, тем более сейчас, когда государственные структуры задействованы в политических баталиях. На участие в них уходит вся рабочая энергия, и на контроль исполнения инвестиционных договоров в строительстве сил не остается. Все структуры, привлекающие деньги от населения - банки, страховые компании, - имеют своих регуляторов, а строители - нет. Таким образом, в строительстве существует контроль только над проектированием и качеством строительно-монтажных работ, а в части законодательства, отвечающего за финансовые операции, явно просматривается брешь.

Необходимо в срочном порядке разработать механизм, который мог бы гарантировать дольщикам исполнение обязательств со стороны строительных компаний, привлекающих деньги на строительство. В качестве таких мер можно предложить банковскую гарантию для застройщика или страхование его ответственности страховой компанией. Несмотря на то, что это приведет к увеличению себестоимости строительства, только такие меры помогут защитить покупателей, которые сейчас не рискуют участвовать в долевом строительстве на начальной стадии из-за отсутствия каких-либо гарантий своевременного окончания строительства.

Банки очень настороженно относятся к кредитованию строительных проектов. Сейчас строительство финансируется в основном за счет средств застройщиков, которые привлекают их в частном порядке у небанковских финансовых организаций или частных инвесторов, в том числе из-за границы.

Что касается цен, то они за прошедший год не изменились: на рынке можно увидеть предложения в диапазоне 500-700€ м2 (в центре – от 800-1200€ м2), в зависимости от степени готовности и месторасположения дома. Стоимость квадратного метра возрастает с увеличением степени готовности дома. В основном продажи идут в домах с высокой степенью готовности.

Бум строительства мансард спадает. Хорошая в принципе идея, решающая многие проблемы, дискредитирована некачественным исполнением. Старый регламент 2001 г., по которому выдавались разрешения на строительство, четко не регламентировал многие спорные вопросы.

Страдала и ценовая политика: предлагались мансарды по цене 500-700 €, что сопоставимо с ценой квартиры в новом доме. Доступным для покупателей этот тип жилья стал только благодаря тому, что площади квартир мансардного типа небольшие – 20-60 кв. м. Но и тут не обошлось без подводных камней.

Во-первых, таких «бюджетных вариантов» было немного, и предлагались они в основном в мансардах, которые надстроены над общежитиями. Это, как правило, не очень привлекало покупателей.

Во-вторых, сыграли свою роль и особенности проектирования мансардного строительства. Так, размещать санузлы в мансардах можно только над санузлами последнего этажа, а не над жилыми помещениями. В результате спроектировать мансарды маленьких площадей очень часто не удавалось, приходилось строить и 3-комнатные квартиры. А они уже продавались тяжело. Для того чтобы уменьшить площадь строящихся квартир, начали возводить двухуровневые мансарды, размещая санузлы на вторых этажах квартир. А такая планировка очень настораживала покупателей.

Участки для индивидуального строительства

Свободной земли в Кишиневе становится все меньше и меньше, но цены на нее не растут, оставаясь на уровне 2011 г. Цена сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 20.000 - 25.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Цена за сотку в других районах, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке - 10 тыс.€; на Боюканах в районе завода Alfa - 10-12 тыс.€; на Скиносах – 5-7 тыс.€; в районе Аграрного университета – 5-8 тыс.€; на Нижней Ботанике – 8-10 тыс.€ в районе торгового комплекса Megapolis Mall, на улице Компьютерной – 8-10 тыс.€; в районе Технического университета на улице Студенческой – 12-15 тыс.€.

Стоимость сотки земли в близлежащих населенных пунктах к Кишиневу, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера, и в дачных кооперативах, расположенных недалеко от столицы, при наличии всех коммуникаций, составляет 1-3 тыс.€, без коммуникаций – до 1000€. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта, и стоимость сотки здесь дотягивает до 5-7 тыс.€.

Индивидуальное жилье

Цены на индивидуальные жилые дома в 2012 г. по сравнению с 2011 г. годом не изменились. Количество сделок с домами всегда было незначительным, однако в денежном выражении их доля велика.

Рынок жилых домов сложно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность. Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома с общей площадью 250-300 м2 с земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах Кишинева - в районе парка Валя Морилор и парка Дендрариум - его стоимость будет составлять €300-350 тыс. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить €200-250 тыс. В пригородах Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит € 100-150 тыс. На рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения. Так, в продаже в основном были представлены дома больших площадей – 350-400 м2, в то время как пользующиеся большей популярностью дома небольших площадей в 150-200 м2 с функциональной планировкой – в дефиците. Стоит отметить, что дома в поселках из коттеджей практически не продавались. По этой причине, видимо, в ближайшее время их строительство вестись не будет, идея эта тяжело приживается на молдавском рынке.


Аренда

Жилая недвижимость

Ситуация на рынке аренды развивалась по стандартной схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно взялись за поиск нового жилья. Ажиотаж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию, и будет пребывать в нем до начала следующего сезона.

Стоимость найма в 2012 г. осталась прежней по сравнению с 2010 и 2011 гг. Все квартиры, сдаваемые в аренду, можно разделить на две различные по размеру группы.

ПЕРВАЯ. Большая группа – жилье эконом-класса.

ВТОРАЯ. Малая группа – жилье бизнес-класса.

К первой относятся квартиры типовых серий в спальных районах города в среднем состоянии. Наниматели такого жилья - в основном молодые семьи и студенты. Средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры составляет 130-150€; 2-комнатной – 150-200€, 3-комнатной – 200-250€.
В среднем цена варьируется от 3-5€ за м2 общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Годовая доходность от сдачи в аренду составляет 5-6%.

Ко второй относятся квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные бытовой техникой. Месторасположение, как правило, – центр города или главные улицы районов столицы. Нанимателями такого жилья чаще всего являются иностранцы, бизнесмены, а также преуспевающие сограждане. Однокомнатная квартира такого уровня сдается за 250-300€, 2-комнатная – 400-500€. Годовая доходность от сдачи в аренду – 6-7%.

В этом сегменте выделяются несколько домов класса Premium. Это жилые комплексы Crown plaza на ул. Букурешть, Lara city на ул. 31 Августа, новые дома на ул. М. Еминеску. В них стоимость аренды значительно выше. Основным преимуществом таких квартир является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория.

Стоимость аренды 2-комнатной квартиры здесь составляет 800-1000€, 3-комнатной – 1000-1200€, включая аренду парковочного места.
Стоимость аренды современного дома в районе парка Валя Морилор составляет 2000-2500€, хотя в некоторых случаях может доходить и до 4000€ в месяц.

Увеличивается количество квартир, сдаваемых в краткосрочную аренду – как альтернатива размещению в гостиницах. Стоимость дня проживания составляет 35-70€. В этом случае доходность может составить более 10%. Но такие сделки менее подходят под определение «найма», их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

Коммерческая недвижимость

Из всех сегментов этого вида недвижимости большим спросом у покупателей пользовалась торговая и офисная недвижимость небольших и средних площадей, расположенная на первых этажах. На ее долю приходилась основная часть сделок. Самые низкие показатели спроса у недвижимости в подвальных и цокольных этажах, у промышленной недвижимости и на рынке земельных участков.

Такая ситуация – еще один показатель застоя, потому как приобретение коммерческой недвижимости происходит, как правило, при развитии бизнеса, а в условиях снижения доходов – не до развития, тут главное – удержаться на плаву.

В этом сегменте вновь наблюдается несоответствие спроса и предложения. Востребованы только качественные объекты, а более 50% рынка составляет малоликвидная недвижимость, на которую нет спроса. Как правило, это залоги, выставляемые банками на реализацию.

Если говорить об офисных объектах, то здесь пользуется спросом недвижимость с хорошим месторасположением и наличием парковки.
Преимуществом будет близкое расположение к точкам общепита.

Среди торговой недвижимости популярностью пользуются объекты с большой проходимостью. Покупают коммерческую недвижимость в основном торговые сети для размещения новых точек или частные инвесторы как инвестицию для последующей ее сдачи.

Если в докризисные времена клиенты соглашались почти на любое торговое помещение и предполагали ежегодный рост стоимости квадратного метра на 20%, то сейчас покупают только те помещения, которые обеспечивают стабильный доход от найма. Ожидается, что в ближайшей перспективе коммерческий рынок будет стабильным, и перемены здесь будут происходить в зависимости от изменений экономической ситуации в РМ.

Торговая недвижимость

2012 г. доказал, что сегмент стрит-ритейла – торговых помещений с отдельным входом, оптимальной площадью и расположенных на первом этаже является наиболее стабильным среди форматов торговой недвижимости и пользуется большим спросом. Как всегда, популярны главные артерии секторов Кишинева:

• сектор Центр, бул. Штефана чел Маре и участки улиц, пересекающих его, – ул. Пушкина, ул. Еминеску, ул. Армянская и др., где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 3000-8000€, а при сдаче внаем – 25-75€/мес.;

• сектор Рышкановка, пересечение Московского проспекта и ул. А. Руссо, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1500-4000€, а при сдаче внаем – 15-50€/мес.;

• сектор Ботаника, бул. Дачия и бул. Дечебал, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1000-2500€, а при сдаче внаем – 12-25€/мес.;

• сектор Боюканы – ул. И. Крянгэ и сектор Чеканы – бул. Мирчи чел Бэтрын, где цена 1 кв.м при продаже составляет 1000-2000€, а при сдаче внаем – 10-20€/мес.

На рынке чувствуется нехватка помещений данного формата. Поэтому цены на недвижимость в нем менее всего подвержены снижению, хотя и повышаться не будут, так как они и так достаточно высоки. Торговые площади в других зонах, а также расположенные в подвальных и цокольных уровнях, являются меньше ликвидными, и поэтому они востребованы рынком. В структуре спроса на торговые помещения в 2012 г. лидирующие позиции занимали аптечные сети, дилеры операторов сотовой связи, сети продовольственных магазинов, сети фаст-фудов.

Офисная недвижимость

В 2012 г. на рынке офисной недвижимости не наблюдалось ажиотажа. Востребованными были офисы небольших площадей – до 100 кв. м - с отдельным входом, расположенные в центральной части города, в периметре ул. 31 Августа, ул. Тигина, ул. А. Матеевича и ул.Т. Чорбэ. Диапазон цен здесь составил при продаже 900-1400€/ м2, при сдаче внаем – 8-12€ м2/мес.

Также сохранился спрос на наем компактных офисов - 10-30 м2., расположенных в офисных центрах класса «В» и «С». Стоимость в данных центрах составляла 7-10€/ м2 без коммунальных платежей. Спрос на офисные помещения класса «А» был очень слабым.

Здесь необходимо отметить, что на развитие в столице рынка высококлассных помещений во многом влияют требования иностранных нанимателей, а в Кишиневе и с их стороны спрос относительно низкий. В то же время местные предприниматели не готовы платить такие высокие ставки – 15-16€/ м2/мес. (без учета НДС и коммунальных платежей) за аренду площадей свыше 150 м2. Именно поэтому местных нанимателей интересуют более дешевые площади классов «В» и «С».

Сейчас ситуация для арендаторов проще, чем до кризиса – выбор помещений увеличился. Некоторые владельцы офисов готовы идти на переговоры, но в среднем скидка не превышает 10%. И хотя собственники недвижимости идут навстречу нанимателям, они стремятся сохранить базовые условия контрактов. Чаще пересматривается ставка лишь на какой-то период (пять-шесть месяцев) либо предоставляются каникулы по найму.

Обычно наниматели при подборе офиса ориентируются на помещения с чистовой отделкой либо на помещения, требующие небольшого косметического ремонта.

В структуре спроса на офисные помещения лидирующие позиции занимали консалтинговые, туристические компании, страховые и стоматологические кабинеты, банки и финансовые организации. На данный момент немногие компании инвестируют в офисную недвижимость для сдачи внаем, так как сроки ее окупаемости по сравнению с 2008 г. увеличились с 7 до 10-12 лет.

Производственная недвижимость

Ситуация на рынке производственно-складской недвижимости в 2012 г. сильно не отличалась от последних лет после кризиса – спрос был еле ощутим. Рынок промышленной недвижимости в Кишиневе представлен площадями низкого качества (более 90%), оставшимися еще с советских времен. Данные площади часто требуют серьезных модернизаций и вложений в ремонт, коммуникации и инфраструктуру.

Площади хорошего качества обычно строятся предпринимателями для собственных нужд и редко для сдачи внаем или продажи. Данные площади являются либо продуктом основательной реконструкции тех же старых площадей, либо строительством принципиально новых зданий, обычно на основе легкого металлического каркаса и сэндвич-панелей.

Диапазон цен на промышленную недвижимость в муниципия Кишинев:

• низкокачественные площади с минимумом коммуникаций, требующие ремонта, в зависимости от площади, стоят 100-160€/ м2 (внаем – 0,5-1€/ м2/мес.);

• новые и реконструированные площади со всеми коммуникациями, в зависимости от площади, стоят 220-400€/ м2 (внаем – 1,5-3,5€/ м2/мес.);

• холодильные установки, в зависимости от температурного режима и площади, стоят, 400-700€/ м2 (внаем – 5-12€/ м2/мес.).

Земельные участки

В прошлом году на этом сегменте рынка было очень мало сделок. Докризисная тенденция, когда землю старались купить впрок, теперь в прошлом. Покупатель не видит инвестиционного интереса в приобретении только лишь земельных участков. В наше время к ним требуются перспектива, проект развития и сопутствующая инфраструктура. Если сделки по покупке земли «про запас» и совершаются, то по цене заведомо более низкой. В большей степени собственники земли, наоборот, пытаются избавиться от нее и иногда влезают в девелоперские проекты (связанные с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящие к увеличению стоимости), для того чтобы получить максимальный возврат на вложенные когда-то деньги.

В центральной части города стоимость земли составляет 40-60.000 €/сотка.

Участки производственного назначения для организации промышленного производства (склады, логистические и производственные комплексы) продаются по цене 3500-7000€/сотка. Участки для строительства многоэтажных жилых домов продаются по 13000-17000€/сотка.

Активно продолжается консолидация сельскохозяйственных земель для агропромышленного производства, закладки виноградников и садов. Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева составляет 10-15.000 леев за 1 га в зависимости от типа почвы, бонитета, рельефа. По республике 1 га стоит от 7 -10.000 леев. Консолидированные участки - от 20 га могут стоить на 20-30% дороже.

Заключение и прогноз на 2013 г.

После кризиса 2008 г. ситуация на рынке недвижимости нормализовалась, но назвать ее стабильной нельзя. Рынок «завис» в ожидании развития ситуации в стране. При сохранении текущего положения дел развитие ситуации на рынке недвижимости в 2013 г. будет аналогичным 2012 г. Покупатели и продавцы будут действовать с оглядкой на экономическую и политическую ситуацию. В случае ее ухудшения снижение цен продолжится.■