Характеризуя рынок недвижимости как сегмент строительного бизнеса, на сегодняшний день в РМ в целом и в частности в Кишиневе, его можно назвать отраслью, находящейся в глубокой стагнации. Хоть мы и наблюдаем за новыми жилыми зданиями, появляющимися в столице как грибы после дождя, все же тенденция рынка последние три-четыре года имеет отрицательные показатели.

Общие объемы инвестиций в строительном секторе уменьшались, и, соответственно, это влияло на остальной рынок. Уменьшался объем продаж, увеличивалась доля нереализованной недвижимости, удлинялись сроки окупаемости средств. По сравнению с показателями 2009 г., когда общий объем инвестиций составлял около 650 млн. евро, в 2013 г. он снизился почти на 40%, остановившись на отметке 450 млн. евро.

Александр ПАНОВ: Среди причин, создавших отрицательную ситуацию на рынке недвижимости, наиважнейшей является уменьшение платежеспособного спроса в сегменте жилой недвижимости. Объем потенциальных покупателей снижался из-за уменьшения доходов населения, отсутствия интереса целевой покупки жилья. В прошлые годы покупка жилья пользовалась спросом у гастарбайтеров, однако большинство из них уже адаптировались в странах, где работают, и предпочитают покупать жилье там, где цена вполне сопоставима с рынком Молдовы.

Объем продаж уменьшился и по причине завышенной цены квартир. Как известно, у нас преобладает практика продаж «белых» и «серых» вариантов, что предполагает незавершенность объекта. Он требует выполнения отделочных работ, а также монтажа оборудования и инженерных систем. Помимо приобретения жилья, владельцам приходилось еще вкладывать от 150 до 300 евро/кв. м на завершение всех работ.

Впрочем, не спасло молдавский рынок жилья и привлечение покупателей квартир в качестве соинвесторов, потому как этот метод себя полностью скомпрометировал. Алчность и мошенничество некоторых застройщиков сделали свое дело, превратив долевое строительство в финансовую пирамиду, где выигрывали лица, находящиеся в начале списка на получение жилья, в то время как «люди из подножья пирамиды» остались и без денег, и без квартир.

Проиграли не только потенциальные покупатели, но и строительные фирмы. Застройщики, которые занимались жилой недвижимостью, уже почувствовали на себе проблему от нереализованных продаж. Кроме того что они собрали деньги с покупателей, они зачастую кредитовались в банках, и если от покупателей можно скрываться, менять телефон, адрес, то от банков так легко не скрыться, кредиты им надо возвращать.

Строительный бизнес – отрасль, где вопрос расчета срока окупаемости инвестиций – наиважнейший. Даже если ты сдал объект в эксплуатацию в срок, но не исполняешь график продаж, легко можно понести убытки, которые нарастают в геометрической прогрессии как снежный ком.

Если ситуация с жилым рынком вполне ясна, то сфера сегмента офисной недвижимости очень интересна, тем более что именно туда переориентировались многие строители из жилого сектора. В недалеком прошлом еще в Кишиневе наблюдался дефицит офисной недвижимости, однако на сегодняшний день рынок значительно подтянулся, выставляя на продажу, аренду и множество новых предложений.

А.П.: Ввод значительного количества новых площадей офисной недвижимости повлиял на структуру рынка. В первую очередь снизились цены найма, установилась жесткая конкуренция, преодолевать которую получается, лишь предлагая что-то особенное.
Как специалист в этой области хочу сказать, что инфраструктура большинства новых офисных центров не сильно отличается.
Однако их привлекательность в Кишиневе формируется из двух важных факторов – транспортной доступности, чтобы подъехать к нему было удобно даже в часы пик, и возможность парковки, ведь она нужна как сотрудникам офиса, так и их клиентам.

Уверен, со временем будущие инвесторы поймут, что такие офисы нужны на окраине, а не в центре города, как это происходит с крупными коммерческими центрами, ведь кому необходимо поехать туда, он едет, и знает, что там удобная система парковки и незатрудненный трафик.

Из всех разделов недвижимости наибольшей популярностью пользуется рынок земельных участков, который не перестает быть актуальным даже в кризисный период. Цены здесь, как и ранее, котируются от местоположения. В центре Кишинева цена за квадратный метр земли может достигать 500 евро, но ближе к периферии она падает.

В большинстве случаев особый интерес и привлекательность у покупателей вызывают участки на магистральных улицах, где доступны инженерные коммуникации и велика транспортная доступность, что важно для строительства объекта.

А.П.: При покупке земельного участка предпринимателям необходимо согласовать многие моменты с местными властями, ведь игнорирование проблем в пользу города приводит к печальным последствиям. После приобретения участка и начала строительства здания, будь то жилой или офисный комплекс, необходимо построить участок дороги, проложить кабельные линии, расширить трансформаторную подстанцию, принять участие в строительстве газораспределительной системы, чтобы сохранять технический потенциал городского инженерного хозяйства.

С сожалением констатирую, что разного рода коррупционные связи позволяют застройщикам уклоняться от этих обязательств перед родным городом. Кишинев не резиновый, и эти коммуникации не смогут увеличивать пропускную способность до бесконеч