Какое определение больше всего подходит для того, чтобы дать классификацию состоянию рынка жилья в стране: «замерзания», «оттаивания», «развития», несмотря на падающий ценовой тренд квадратного метра? К сожалению, приходится констатировать, что диагноз рынка жилья, независимо от того, кто его делает, не оказывает отрезвляющего воздействия ни на инвесторов, ни на застройщиков, ни на участников, в роли которых потенциально выступают тысячи, если не десятки тысяч людей, мечтающих улучшить свои жилищные условия за счет приобретения нового жилья. Достаточно продолжительное время молдавскому рынку жилья присущи две крайности, из-за которых он не может «почувствовать» реальной почвы под ногами. Инвесторы пребывают в ожидании скорого завершения кризиса и начала роста покупательского спроса на жилье, чтобы можно было, как прежде, быстро и дорого продавать квартиры, а покупатели хотят продолжения кризиса, вынуждающего застройщиков снижать цены на квартиры. Получается, что кривые ожиданий одних и других никогда не пересекутся, а желания не удовлетворятся.

С просьбой дать профессиональную оценку нынешнему состоянию рынка жилья в Кишиневе корреспондент журнала Б&Ф обратился к почетному президенту Ассоциации независимых оценщиков Республики Молдова Александру ПАНОВУ, попросив его со знанием дела расставить все точки над «i». Дав характеристику рынку, он призвал государство смелее применять протекционистскую поддержку строительной отрасли, с помощью которой она сможет качественно выполнять любые виды строительных работ, что даст возможность оставлять немалые доходы в стране, а не перечислять их иностранным подрядчикам из Турции, Румынии, Китая, Азербайджана, Чехии и Украины.

Б&Ф: Александр Михайлович, как бы вы охарактеризовали «экономическую составляющую» строительства жилья в Молдове, что она показывает и о чем свидетельствует?

А.П.: Основные игроки на рынке недвижимости – инвестор и застройщик. Они оба инвестируют в новое жилье немалые финансовые средства с целью получения прибыли. А население – клиенты, потребители, основные и самые многочисленные его участники. Понятно желание застройщиков – инвестировать и построить дом, продать квартиры и завершить инвестиционный проект с хорошей прибылью для последующего развития бизнеса.
 
К великому сожалению, большинство игроков почему-то не озадачиваются экономической составляющей строительного процесса, которая позволяет, что называется, пощупать рынок, узнав, что он из себя в данный момент времени представляет, какие на нем преобладают тенденции. В Молдове практически нет маркетинговых исследований рынка жилья, поэтому основные игроки рынка руководствуются главным образом своей интуицией и ощущениями, полагая, что их инвестиции обязательно оправдают себя и окупятся сторицей.

Б&Ф: Назовите, пожалуйста, ряд факторов, характеризующих нынешнее состояние рынка жилья.

А.М.: Знаете, на протяжении последних 10 лет застройщики и инвесторы осознали, наконец, что строительство в РМ элитного жилья, квартир бизнес-класса в массовом порядке неэффективно. Причина этого заключается в том, что очень маленькая прослойка населения покупает такое жилье, больше предпочитая собственные дома, которые возводятся по индивидуальному строительству.

На отечественном рынке достаточно продолжительное время устойчиво держалась высокая стоимость квадратного метра жилья. Это приучило инвесторов и застройщиков к тому, что такого высокого ценового тренда надо держаться всегда, не обращая внимания на  закономерные экономические факторы, с учетом которых развивается рынок. А они гласят, что у рынка есть несколько этапов: роста, насыщения, спада, стагнации, после которой опять начинается медленный рост. Но, к сожалению, у нас инвесторами это не учитывается и не берется во внимание.

По этой причине рентабельность строительства и расчетная цена квадратного метра жилья завышаются, а продажные цены необоснованно держатся на высоком уровне, который далеко не соответствует возможностям потребителей жилья в стране.

Б&Ф: Зачем искусственно все это удерживать, чтобы не дать рынку упасть, затянув как можно дольше период стагнации?

А.П.: Я думаю, что это происходит из-за огромного и неуемного желания застройщиков и инвесторов вкладывать в строительство жилья немалые финансовые активы, происхождение которых не всегда понятно. Все это делается с прицелом на то, чтобы на волне высоких цен на жилье получить большую отдачу от инвестиционных вложений. Как говорится, хочется получить большие деньги быстро и сразу.

Б&Ф: А разве в строительстве жилья такое возможно?

А.П.: Надо признать, что строительство никогда не было отраслью с высоким уровнем рентабельности. Тех прибылей, которые были на рубеже 2000 годов, уже не будет больше никогда. И такого «ценового подъема», такой динамики роста прибыли тоже не будет. Они остались в прошлом, и об этом нужно забыть! Но осознать это инвесторы и застройщики пока что не могут.

У них преобладает желание разместить свободные финансовые активы и быстро их окупить. Именно такая цель приводит в строительную отрасль далеких от строительных специальностей людей. Я бы сказал, что это желание делает таких предпринимателей  строителями поневоле. Ими движет одно - быстро и эффективно вложить те деньги, которые им легко дались. К сожалению, эта категория инвесторов не понимает экономики строительного производства, как и самого строительного бизнеса, что в результате и порождает многие беды на рынке жилья.

Б&Ф: К чему, на ваш взгляд, приводит отсутствие технико-экономических обоснований и маркетинговых исследований для вложения инвестиций в строительство жилья?

А.П.: Из-за их отсутствия на рынке недвижимости, особенно это заметно в сегменте жилой недвижимости,  произошло массивное перепроизводство. На сегодняшний день предложение на рынке во много раз превышает платежеспособный спрос населения, что, на мой взгляд, и является  основным фактором влияния на рынок.

Я напомню, что состояние рынка определяется индикатором платежеспособности населения, без которой выше головы не прыгнешь. Если платежеспособность есть, то другие факторы, например уровень цен, сроки продаж, ставки по кредитам в кредитных организациях, - все это вторичные по степени влияния факторы по сравнению с главным фактором, каким является  платежеспособность населения.

Б&Ф: Почему государство не влияет на отсутствие у игроков рынка недвижимости понимания «экономической составляющей», которая бы эффективно и отрезвляюще воздействовала на застройщиков, скажем, той же реальной платежеспособностью населения?

А.П.: Скажу, как есть: прямого регулирования строительной отраслью со стороны государства в РМ не происходит. Есть косвенное влияние на определенные компоненты рынка недвижимости, связанное, к примеру, с налогообложением. Да и то должен признать, что оно у нас применяется в неправильном направлении.

Б&Ф: Почему?

А.П.: Известно, что в 2016 г. в стране принято фискальное решение, увеличившее налоги на роскошь. Что касается недвижимости, то все жилье стоимостью 1,5 млн. леев и выше, а также площадью со 120 квадратных метров и выше облагается повышенным налогом, ставка которого утверждена в размере 0,8% от стоимости жилья.

Замечу, что когда это у нас произошло, мэр Москвы Сергей Собянин налоговую ставку на владение и покупку апартаментов - жилья с повышенной площадью уменьшил с 2% до 0,5% от его стоимости. Такое решение оказывает прямое стимулирующее воздействие на то, чтобы и покупать, и строить апартаменты. У нас получилось так, что налогообложение одновременно ударило и по застройщику, и по покупателю жилья. Согласитесь, что потенциальный покупатель квартиры площадью 125 квадратных метров задумается,  стоит ли ему ее приобретать с учетом растущего налога на недвижимость, которую возвели в ранг роскоши.

В текущем году ситуация усугубилась еще больше, поскольку уже не важно, сколько стоит жилье, главное, что его площадь превышает 120 квадратных метров, чтобы требовать повышенной уплаты налога. И теперь многие сельские жители вынуждены будут за свои дома и сараи платить налог на недвижимость в большем размере, хотя роскошью там и не пахнет. Не знаю, зачем это делать, если такой налог дает мизерные поступления в бюджет, зато косвенно он негативно влияет на развитие рынка недвижимости.

Б&Ф: А каково воздействие на рынок денежного и инвестиционного факторов?

А.П.: Многие из инвесторов и застройщиков наловчились и пользовались тем, что в 2000-е годы люди с удовольствием вкладывали личные сбережения в строительство жилья. На первых порах, когда инвесторы и застройщики не были еще столь искушенными и вели себя честно по отношению к данной категории инвесторов-дольщиков, они строили дом, сдавали его в оговоренные сроки, и все были довольны. Но со временем инвесторы выбивались из графиков финансирования строительства, и тогда наступал страшный период, спровоцированный чрезмерным кредитованием застройщиков. Деньги собирались на первый дом, их не хватало, поэтому застройщик брал кредит в банке и заканчивал с трудом дом, имея большие обязательства и перед дольщиками, и перед кредитными организациями. Он торопился начинать новый дом, привлекал сбережения у граждан, чтобы ими рассчитаться по старым долгам. И вот здесь начиналась драма - социальная, финансовая и экономическая.

Страдали люди, они вкладывали деньги и приходили к месту своего дома, а там взору представлялся в лучшем случае каркас здания, а зачастую только фундамент. Застройщик и инвесторы попадали в неприятную историю из-за чрезмерного и бесшабашного кредитования. И все попытки застройщиков выбраться из финансовой ямы приводили к тому, что они еще глубже в нее погружались.

Б&Ф: Эта ситуация научила банки, они теперь очень осторожно идут на кредитование застройщиков.

А.П.: Да, банки теперь стали относиться осторожно при выдаче кредитов застройщикам. У некоторых банков кредитные портфели в эту отрасль экономики существенно уменьшились. Банкиры насторожились и очень досконально и требовательно подходят к процессу кредитования строителей. Сегодня банкам уже недостаточно, как прежде, брать в залог участок земли и будущий жилой дом, где есть только фундамент. Банку нужен для залога ликвидный актив. Поэтому они пойдут на кредитование в том случае, если у застройщика, например, есть уже построенный дом с непроданными квартирами, который придется заложить. Эти аспекты в кредитовании также оказывают влияние на рынок жилья.

Б&Ф: Каковы значение и роль подрядных организаций, задействованных застройщиками в строительстве жилья?

А.П.: Финансовый фактор негативно повлиял и на подрядные строительные организации. В этом противоречивом клубке взаимоотношений между всеми участниками  жилищного строительства слабые в финансовом плане организации не выдерживают конкуренции. Раньше их было много, у некоторых порой даже не было своей строительной базы, рабочих-строителей, специализированной техники, но они брались за выполнение заказов, арендуя все это на стороне. Действовал принцип «хапка», когда подрядчики сперва старались «набрать» много заказов, не думая, как их выполнить качественно и в срок.

Кризис привел к тому, что многие мелкие подрядные организации стали банкротами, и теперь в этом сегменте идет процесс укрупнения. Как правило, выживают крупные и сильные игроки, обладающие не  только собственной базой, кадрами, техникой, но и солидным уставным капиталом, который помогает устоять на рынке в случае финансовых потрясений. Я думаю, что тенденция укрупнения продолжится, что, в принципе, будет хорошо для рынка.

Б&Ф: По теории при перепроизводстве на первое место выступает ценовой фактор. С его помощью можно увеличить продажи. А что с этим явлением происходит на рынке жилья, оно тоже резко дешевеет?

А.П.: Если говорить об условиях продаж квартир в затянувшийся период стагнации, то в условиях совершенно очевидного перепроизводства, когда на рынке есть много домов с непроданными квартирами, застройщики прибегают к различным маркетинговым уловкам и демпингу. Особенно этим грешат те из них, у которых невыносимо трудное финансовое положение, для кого каждый день – смерти подобен. Поэтому они идут на реальные скидки при продаже квартир, что, естественно, больно бьет по остальным конкурентам.

Знаете, анализируя покупательский спрос на жилье, строители хоть и с опозданием, но поняли, что надо строить больше жилья эконом-класса. Это квартиры со средней площадью 60-70 квадратных метров, которые должны стоить 35-40 тыс. евро, а не 80 тыс. евро, потому как такая цена на сегодня недоступна массовому покупателю. Строители поняли, что при столь мизерном покупательском сегменте самопроизвольно срабатывает ограничительная ценовая планка. И поэтому быстрее и легче продаются именно квартиры эконом-класса.

Б&Ф: А какой сегодня средний показатель «ценового разбега» на квадратный метр жилья в Кишиневе?

А.П.: По данным статистики, в 2017 г. продажи держатся на уровне 520-540 евро за квадратный метр. Цены заметно опустились. Их самый высокий ценовой показатель пришелся на 2006 г., когда квадратный метр в среднем стоил чуть выше 600 евро.  

Б&Ф: Получается, что ценовой тренд приобретает устойчивую тенденцию к снижению?

А.П.: Да, если в 2006 г. средняя цена была 620 евро, то в текущем году ее среднее значение опустилось уже до уровня 520-540 евро за метр.

Б&Ф: Несмотря на «падающие» цены квартир, отсутствие маркетинговых исследований рынка недвижимости, если судить по количеству строительных кранов в Кишиневе, можно сказать, что рынок живой, он не умер, он развивается.

А.П.: Если судить по объему построенных квартир за последние пять-шесть лет, то он держится примерно на одном и том же уроне. Объем возводимого в год жилья примерно 550 тыс. квадрантных  метров. Да, эта цифра по годам колеблется, бывает, что объем дотягивает до 580 тыс., но уже в последующем году он сокращается до 510 тыс.  кв. метров.

Простая арифметика без глубокого анализа рынка показывает, насколько велико значение перепроизводства в секторе строительства жилья. Если в год строится 500 тыс. квадратных метров со средней стоимостью одного метра 500 евро, то это значит, что в год в эксплуатацию сдается жилья на 2,5 млрд. евро(!).

А что нам показывает Национальное бюро статистики о реальных доходах населения? По его данным, в Молдове показатель трудоспособного населения - 800 тыс. человек. При средней зарплате в реальном секторе экономики в 5 тыс. леев годовой доход работника равняется 60 тыс. леев. Умножив эту цифру на количество трудоспособного населения, мы получаем суммарный доход этой категории граждан РМ в сумме 48 млрд. леев, что в единой европейской валюте составляет 2,3 млрд. евро.

Б&Ф: Получается, что даже если все доходы трудоспособного населения направить на выкуп нового жилья, то денег все равно не хватит?

А.П.: Совершенно верно, хотя понятно, что, кроме жилья, трудоспособному населению нужно еще делать немалые расходы на продукты питания, одежду, обувь, содержание и учебу детей, отдых, уплату налогов и многое другое. На этом простом расчете хорошо видно, что у нас произошло жуткое перепроизводство жилья, которое невозможно продать по причине низкой покупательной способности  населения.

Б&Ф: Как-то трудно согласиться с мыслью, что застройщики и инвесторы не учитывают фактор перепроизводства и то, например, как поведет себя покупательная способность населения.

А.П.: Для выхода из этого положения необходимо, во-первых, влияние на ситуацию государства. Скажем, если не прямого его воздействия на рынок, то хотя бы косвенного. Ну, например, добиться более низких и привлекательных процентных ставок по кредитам для приобретения готового жилья.

Во-вторых, государство может и должно применять меры поддержки строительной отрасли. Мы маленькая страна, нам не стоит нанимать строительные организации из Турции, Китая, Румынии, отдавая им подряд на ремонт дорог, строительство объектов социального и бытового значения. Все эти строительные работы нам необходимо выполнять самим, создавая гражданам РМ новые рабочие места, а доходы, получаемые в результате реализации таких проектов, должны оставаться здесь, в Молдове, развивая строительные организации и страну.

Такой подход окажет поддержку молдавской строительной индустрии. Государство обязано прибегать к протекционистским условиям для строителей. А они в знак благодарности за это будут развиваться, учиться всему прогрессивному и передовому, внедрять эффективные технологии в строительстве.

Я думаю, что сама жизнь и условия на рынке недвижимости заставят прибегать к слиянию, объединению, поглощению и укрупнению в строительной отрасли, чтобы количество игроков измерялось десятками, а не как сейчас - сотнями. Инвесторы должны понять одну важную истину: дальнейшего роста цен квадратного метра жилья в Молдове больше не будет!

Б&Ф: В связи с этим интересно узнать ваше профессиональное определение средней реальной себестоимости квадратного метра жилья в Кишиневе – 250, 300, 350 евро?

А.П.: Априори на строительстве высотного здания в Кишиневе стоимость квадратного метра ниже 300 евро не может быть. Естественно, что это средняя цена одного квадратного метра жилья при соблюдении всех строительных норм и условий для возведения безопасных для жизни людей зданий. Исходя из этого, продажная стоимость квадратного метра в высотном доме с нормой рентабельности, скажем, 12-15% должна быть 400-420 евро.

Б&Ф: Спасибо вам за интервью!■