Банки и финансыразделитель ссылочного текста №_10_2022 (302), октябрь 2022

Цена стадиона

Евгений ПЕРЕСТОРОНИН | Актив & Цена

У республиканского стадиона в Кишиневе, который власти Республики Молдова продают под комплекс сооружений нового посольства США, отсутствует «нужная» стоимость. Специалисты полагают, что при продаже территории стадиона следует применять современную методологию оценки этого актива.

Информационное агентство «ИНФОТАГ» специально для журнала «Банки & Финансы»

Законодательство Республики Молдова предусматривает только рыночную стоимость на все случаи жизни. Но специалисты видят проблему в том, что порядок определения «рыночной стоимости» активов отстал от международных стандартов и мировой практики лет на 15, а также в информационной асимметричности, которая допускает очень широкие коридоры для ее определения.

После финансового кризиса 2008 г. международные стандарты были переписаны, и стоимость получила четкое описание – рыночная, синергетическая и справедливая.
Учитывая, что любая стоимость отражает условия потенциальной сделки, то при рыночной стоимости они, предположительно, как у всех. При синергетизме формируется комплекс имущества, полезность которого для конкретного собственника отличается, как правило, в большую сторону, за счет синергетической связи с другими объектами. Справедливая стоимость – когда сделка планируется между двумя известными сторонами.

Справедливая стоимость может быть рыночной, а может быть другой. Эта стоимость появляется в сделках с имуществом государственной или местной власти. Например, стоимость земли для детского сада должна отличаться от стоимости того же участка для 50-квартирного жилого дома, иначе оплата детей в садике станет невозможной. Обратную проблему мы получаем от продажи государственного имущества в процессе приватизации. Например, гостиница National была продана с условиями ее модернизации в 5-звездочный отель в рамках текущего объекта по конкретной цене. Ее собственник длительное время пытается реализовать другой проект по строительству мега-высотного комплекса. Справедливо, чтобы он компенсировал жителям города все неудобства, которые он им причиняет на длительный период времени.

То же самое можно сказать о Республиканском стадионе. Продажа объекта по рыночной стоимости означает существенные потери не только для бюджета Молдовы, но и для всех жителей Кишинева. Эта проблема не новая, и корни ее лежат не в оценщиках, а в тех, кто формирует задания на оценку и отвечает за развитие отрасли. Сделка по продаже стадиона еще не дошла до стадии предоставления официального предложения, а Агентство публичной собственности (АПП) не говорит о стоимости, по которой намерено продать территорию бывшего стадиона.

Директор АПП Евгений Козонак сослался на конфиденциальность по стоимости услуг оценщика, несмотря на то, что эта информация была открыта, а сумма оферты АПП составляет 41 666 леев без НДС. При этом для общества важна не стоимость услуг оценщика, а результат его работы, то есть стоимость самого объекта.

«Я запросил мнение других учреждений, чтобы подтвердить методологию оценки и предлагаемую цену. Комиссия собралась 26 августа, чтобы изучить отчет об оценке, и решила запросить несколько экспертиз по этому отчету. Один ответ уже получен, ждем остальные. Когда получим заключения от других госучреждений, которые помогут убедиться в том, что отчет сделан правильно, то, согласно контракту с посольством США в Кишиневе, отчет будет представлен американской стороне с заключением рабочей группы по цене», - написал Козонак в социальных сетях.

По мнению ряда экспертов, государственные структуры не соблюдают законодательство в этой области. Статья 19, пункт k закона «Об оценочной деятельности» гласит: «Общественные организации оценщиков по запросам физических и юридических лиц рецензируют отчеты об оценке, которые должны отвечать требованиям профессиональных стандартов оценки».

Специальный корреспондент агентства «ИНФОТАГ» Евгений ПЕРЕСТОРОНИН встретился с Дмитрием ТАРАБУРКЭ, руководителем Ассоциации независимых оценщиков РМ, поинтересовавшись у него, когда и во сколько государство оценит Республиканский стадион для продажи его территории под строительство новых зданий посольства США.

«И.»: Во-первых, откуда у государства такая тяга к секретности? Ведь прозрачная сделка выглядит выгодной – как для молдавской, так и для американской стороны.

Д. Т:
Хороший вопрос, ответ на который заключается в том – кто есть «молдавская сторона», потому что «американская сторона» совершенно понятна. Полностью прозрачная сделка означает шаг к системному отраслевому развитию – рыночный подход к управлению государственным имуществом. Это означает, в первую очередь, обязательство по формированию рынка оценки со всем его окружением, начиная от регулирования и заканчивая разработкой и внедрением стандартов.

Мы 20 лет этим не занимались, и в ближайшие планы это тоже не входит. Проще закамуфлировать все, а вдруг не заметят. Что сейчас и происходит. Предполагаю, что молдавская сторона мечтает, чтобы это все быстрее закончилось, и просто не знает, как сделать выгодно для бюджета, а расписываться в некомпетентности не хочет.

 

 


«И.»: Как, на ваш взгляд, должен выглядеть оптимальный вариант оценки?

Д. Т.:
Это – сложная комплексная работа, которая требует привлечения смежных специалистов и которую желательно сделать комплексно. Мы исходим из того, что прозрачность всегда выгодна, поэтому поделюсь некоторыми моментами, которые были необходимы для получения наилучшего эффекта:

а) Идентификация объекта оценки, которая у меня вызывает вопросы до сих пор и является основой будущей успешной работы. Мы полагаем, что объект оценки должен быть определен как «территория Республиканского стадиона с объектами инфраструктуры, в том числе на прилегающих участках в пределах квартала». Это значит, что:

 

  • «торговая марка «Республиканский стадион» должна быть определена в стоимостном выражении»;
  • оценка должна быть проведена с допущениями по экспроприации недвижимости, принадлежащей другим лицам;
  • оценка должна быть проведена с допущениями о влиянии на стоимость использования участка.


Задание на оценку должно было включать всю историю формирования права собственности на все объекты, расположенные на участке, и государство должно было эту информацию раскрыть и содействовать в ее сборе.

Уникальность объекта в том, что Молдове не выгодно его рассматривать по рыночной стоимости. Сделка между двумя конкретными лицами должна происходить по справедливой стоимости, поскольку последующее использование объекта может выходить за рамки рынка. Например, строительство на участке садика не может быть рассмотрено с той же выгодой, как строительство на нем многоквартирного дома. Так же и на участке бывшего стадиона. Строительство американского посольства ограничивает привлекательность объектов на территории, которая раз в шесть больше стадиона, и это должно было найти свое отражение в стоимости и, соответственно, в задании на оценку.

Законодательство не предусматривает стоимость иную, чем рыночную, и именно государство должно было позаботиться о формировании наилучшего задания на оценку в условиях устаревшего законодательства.

b) Следующий этап – разработка методологии, которая должна учитывать методологическое обеспечение, которое определяет методологическая база:

 

  • оценку стоимости прав на землю, свободную от обязательств;
  • расходы на снос и расчистку участка должны быть определены;
  • рыночная стоимость на улучшения и компенсацию собственникам за выкупаемые объекты должны быть определены с учетом рисков, споров и компенсаций;
  • следует сопоставить стоимость прав и стоимость компенсации;
  • должна быть определена стоимость вакантного земельного участка (без претензий третьих лиц) как доля от свободного;
  • должна быть определена сумма суперфиция (арендная плата) со стороны владельцев зданий с учетом судебных издержек и прочих транзакционных расходов в период определенного интервала времени.


Стоимость объекта будет – стоимость вакантного участка плюс стоимость арендных платежей. Это – обязательная программа. В качестве элементов справедливой стоимости, возможно, добавит потерю инвестиционной привлекательности ближайшей недвижимости, которая вызвана использованием территории, в том числе компенсационные расходы для жителей Кишинева.

c) Использование в расчете рыночных данных.

Несмотря на более чем 30-летнее развитие, рынок земли Кишинева не устоялся. Крупные объекты продаются крайне редко. Земли площадью от 3 гектаров без административного ресурса найти практически невозможно. Такие объекты на вторичном рынке покупаются с трудом, и чаще всего не за деньги, а по бартеру.

Причина простая – ценность представляют только девелоперские участки, а под застройку без административного ресурса практически невозможно получить документы, их пакет часто стоит столько же, сколько стоит земля, поэтому девелоперы предпочитают покупать участки непосредственно у примэрии или у ее представителей.

В качестве примера можно привести продажу земельного участка у торгового центра UNIC (земельный участок в зоне, ценность которой в 5 раз выше, чем у бывшего стадиона, был продан по цене 984 евро за сотку, или 1,3 га продали за 2,6 млн. леев. Такая же участь и земельного участка под заводом Aroma, который занимает квартал по ул. Штефана чел Маре, с учетом того, что там еще есть уникальные подвалы XVIII века, по которым можно ездить на автобусе.

Требования к анализу рынка и к использованию информации в отчете должны быть очень серьезными и основываться на фундаментальном анализе рынка не одним специалистом.  

«И.»: По вашему мнению, называемая в обществе цена за стадион в $15-20 млн. является выгодной ценой? Или еще рано говорить о каких-то точных суммах?

Д. Т.:
Это – очень низкая цена. Давайте немного затронем вопросы управления имуществом. Стоимость объекта находится в прямой зависимости от его полезности, которая основывается на возможностях застройки участка. Сейчас – это С5, и в условиях вакантного участка – это примерно $80 млн. по сегодняшним деньгам. У нас с вами два варианта – эта сумасшедшая разница может быть компенсацией владельцам недвижимости на участке или методологическое упущение. Нам ли привыкать к потерям бюджета в результате некомпетентного управления? Или вот вам разница - работы специалистов с низкой квалификацией за небольшие деньги.
 
Мне сложно говорить о точных суммах, я даже представить не могу, что они там натворили. Но если эта величина стоимости участка, о которой вы говорите, то это скандал, который вытекает, в том числе, из гонорара оценщика. Задание на оценку, которое было открыто, и условия выполнения работы очень далеки от разумных. Оценщика скрывают по «условиям конфиденциальности». Скорее всего, он сделает «облегченный» вариант, при котором, сколько это стоит – все знают сразу, а работа сводится к обоснованию этой цифры.  Сэкономили на консультантах $40 тыс., потеряли $40 млн. – все логично, так как было у нас и до сих пор.

«И.»: Если все пойдет по задумке властей, начнется строительство. Не станет ли все это неким дополнительным катализатором роста недовольства в столице?

Д. Т.:
Станет, и долгим эхом будет отзываться на многих вопросах. Речь идет о разбазаривании государственного имущества, прямой существенной краже из бюджета и долгосрочных потерях для жителей Кишинева. У нас было много времени, чтобы этого не допустить. Вопрос – в отсутствии квалификации у тех, кто с этим связан.

«И.»: Премьер-министр Наталья Гаврилица утверждает, что ей неизвестно, по какой цене будет продан стадион посольству США. Будет проведена оценка, и это будет рыночная цена…

Д. Т:
Премьер-министр Гаврилица, видимо, не до конца понимает профессиональную экономическую терминологию, принятую в законодательстве Молдовы и в международной практике. В соответствии с первой статьей закона РМ «Об оценочной деятельности», рыночная стоимость подразумевает готовность сторон передать права на объект без принуждения. Это совпадает с международными стандартами, которые дополняют «рыночную стоимость» широким представительством аналогичных объектов на рынке.

Республиканский стадион включает в себя более 10 собственников построенных на нем объектов, и далеко не все горят желанием продать свою недвижимость. Кроме того, все говорят об активе как о «Республиканском стадионе», что означает наличие уникальных характеристик, которые далеко выходят за рамки недвижимости.

Говорить в этих условиях о рыночной стоимости недопустимо. Для этих случаев международные стандарты оценки предусматривают «справедливую стоимость», которая используется, когда известны две стороны сделки, и должна быть основана на рыночных предпосылках, но может содержать отклонения, вытекающие из особенностей правовых характеристик объекта и/или передаваемых на него прав.

Когда одной из сторон сделки является государство или местные органы власти, чаще всего следует говорить о справедливой стоимости, и SEI RM уже лет шесть пытается достучаться до всех государственных институтов о необходимости приведения правовой базы в соответствие с международной практикой.

Государственные структуры игнорируют эти обращения, фактически выталкивая участников сделок с имуществом, принадлежащим государственной и местной власти, за границы правового поля.

Естественно, что подход к оценке Республиканского стадиона должен основываться на предположениях, отличающихся от тех, которые есть на рынке. А если говорить в интересах жителей Кишинева и РМ, то он должен быть чувствительным к социальным эффектам, даже если они выходят за пределы рынка или ситуаций, к которым привыкло общество. В текущих условиях в силах государственных институтов было разъяснить особенности определения стоимости и отразить их в задании на оценку. Предпочли перекрыть невежество и расточительство терминами, которые оправдывают их поступки, но не имеют никакого отношения к рассматриваемой ситуации.

«И.»: Спасибо за интервью!■

 

Комментарии [1]

Прокомментировать
  • 28.10.2022 16:33:16 Павел
    Есть неофициальная информация, что США заплатят Молдове с учетм ее нужд даже больше 100 млн. долларов.

Добавление комментария

© 2008 "БиФ"

 

Новости
При использовании материалов гиперссылка на Profit.md обязательна.
Сейчас на сайте:
14
Всего визитов на сайт:
2278733
Уникальных посетителей:
4723986
логотип студии WebArt Pro
WebArt Pro