Вторичный рынок

Сложившиеся в конце 2008 г. тенденции на рынке - снижение спроса и падение цен на недвижимость - доминировали и в 2010 г., зафиксировав уменьшение цены на 6%. Стоимость одного квадратного метра общей площади уменьшилась в среднем на 40 €, составив 670€.

Главным событием  2010 г. стало замедление темпов падения цен и стабилизация рынка. Если за первое полугодие 2009 г. цены снизились на 18%, то  за тот же период 2010 г. снижение составило 8%,а во втором полугодии даже немного выросли - на 3%. Динамика изменения цен в течение года была следующей: первое полугодие - снижение, летом - стабилизация, осенью - небольшой рост.

С максимальных цен, зафиксированных летом  2008 г., снижение составило 27%. Если провести историческую параллель, такой же уровень цен, как и сейчас, был зафиксирован на рынке осенью 2007 г.

Возникает логичный вопрос: почему при невысоком спросе на недвижимость, на фоне политической неопределенности и неблагоприятной экономической ситуации, снижение цен замедлилось, и даже наметилась стабилизация рынка? Падение цен уперлось в спад предложения, которое на вторичном рынке ограничено. Из-за повышенных рисков при покупке жилья в строящихся домах часть потенциальных покупателей переориентировалась на вторичный рынок. Таким образом,  одновременно снижающийся уровень спроса и предложения создал условия для плавного снижения цен.

Массового выброса недвижимости на рынок в Молдове не произошло. Большинство квартир было приобретено за счет собственных средств, по ним нет ипотечных обязательств, поэтому продавцы могут позволить себе не спешить с продажей и значительно цены не снижают.

Количество покупателей, приобретающих недвижимость при помощи ипотеки, в Молдове было небольшим, поэтому уменьшение объемов и ухудшение условий выдаваемых ипотечных кредитов повлияло на рынок незначительно. В других странах подавляющее большинство недвижимости приобретается при помощи ипотечных кредитов, приостановление такого вида кредитования моментально вызывает снижение спроса и, как следствие, снижение цен.

Основная проблема для всех участников рынка недвижимости -  низкая активность. Ее причина - уход с рынка недвижимости покупателей-инвесторов.

Почему это происходит? На рынке недвижимости существует две категории покупателей – инвесторы и те, кто покупает недвижимость для непосредственного проживания. Их соотношение на рынке до начала кризиса было примерно одинаково.
Инвесторы – в основном граждане РМ, проживающие за границей, - перестали играть активную роль на рынке недвижимости по следующим причинам:

- во-первых, экономические проблемы в европейских странах, где проживает большинство сограждан, привели к сокращению их доходов;
- во-вторых, снижение инвестиционной привлекательности молдавского рынка недвижимости. Большинство инвесторов рассматривали приобретение жилья как альтернативу банковскому депозиту. Ведь благодаря росту цен доходность составляла 20-25% в валюте. Некоторые из них брали кредиты в странах своего проживания и на них приобретали недвижимость в Кишиневе. Как только рост цен прекратился, недвижимость как объект инвестирования стала для них неинтересна.

Основным участником рынка сейчас является вторая категория покупателей - “альтернативные покупатели”. Это те покупатели, которым, для того чтобы купить, надо обязательно что-то продать. «Альтернативные» покупатели приобретают недвижимость для проживания, поэтому относятся к ее покупке более тщательно, чем инвесторы, ведь им предстоит в квартирах самим жить.
В результате выстраиваются сложные цепочки из трех-четырех сделок, поэтому проблема в одном из звеньев приводит к разрыву всей цепи.

Другой особенностью можно назвать наличие разных трендов в сегментах рынка. Наибольшим спросом пользуется недорогое ликвидное жилье в диапазоне цен 25.000-40.000€ - это 1-2-комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Именно они стали локомотивом небольшого роста, зафиксированного во втором полугодии. Покупатели такого жилья - иногородние студенты, для которых приобретается недвижимость перед началом учебного года; молодые семьи - осень сезон свадеб. В то же время квартиры большей площади, 3-комнатные, находят своих покупателей с большим трудом, а  4-комнатные продать очень сложно. Цены на них были стабильны с тенденцией к снижению.

Цены на элитное жилье  в центральной части Кишинева установились на уровне 1000€ за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах составляет 8-13 тыс. €

В структуре проданных объектов недвижимости 1-комнатные квартиры и малосемейки составляют 40% продаж, 2-комнатные - 30%, 3-комнатные - 10%, другие объекты - 20%.

Первичный рынок

Ситуация на первичном рынке была  сложной из-за подорванного доверия к самой схеме его функционирования. Объем ввода в эксплуатацию жилья снизился в два раза. Строительство большинства многоэтажных жилых домов приостановлено. Хуже всего то, что практически остановилась закладка новых объектов. Во время стремительного роста цен мало кто обращал внимание на разрешительную документацию, активность на стройплощадке была главным показателем надежности строительной компании. Поэтому, когда у строителей начались проблемы с финансированием, пошла цепная реакция - покупатели начали выжидать, что привело к еще большему недостатку финансирования.

Сложился замкнутый круг: у строителей нет собственных средств, чтобы продолжать строительство, банки их не кредитуют; покупатели не рискуют участвовать в долевом строительстве из-за отсутствия гарантий. Однозначно, что без помощи государства исправить ситуацию невозможно. Помимо социального аспекта – обманутых дольщиков, имеется и много экономических плюсов.

 Строительство - базовая отрасль экономики – тянет за собой смежные отрасли: от транспортников до отделочников, производителей мебели и продавцов бытовой техники. Все это дает увеличение активности в целом, фиксируя хороший макроэкономический эффект. Для восстановления и стабильного развития строительной отрасли необходимо создание законодательной базы, защищающей права покупателей строящейся недвижимости, и с помощью доступной ипотеки стимулировать  спрос на недвижимость. Необходимо создание структуры с обязательным участием государства по выдаче и гарантированию ипотечных кредитов. Привлекать ресурсы можно, выпуская ценные бумаги, например, облигации.

Если ситуация с доступным кредитованием не решится, в ближайшее время в городские пейзажи возможно возвращение примет позд-него социализма - объектов  незавершенного строительства, т. е. “долгостроев”.

Что касается цен, то они за 2010 г. практически не изменились. На рынке можно увидеть предложения в диапазоне 500-700 евро за метр, в зависимости от степени готовности и  месторасположения новостроя, а в центре - от 800 евро. Стоимость квадратного метра возрастает с  увеличением степени готовности дома.  В основном продажи идут в домах, сданных в эксплуатацию, а это приравнивается к вторичному рынку. Среди тенденций развития отрасли можно отметить снижение площади строящихся квартир и повышение этажности домов для уменьшения себестоимости.

Участки для индивидуальной застройки

Земельные участки - ресурс ограниченный, а если они обладают всеми коммуникациями, то можно сказать - дефицитный. Из-за ограниченности предложения цены остались на уровне 2009 г. Причем цены стабилизировались как на качественные земельные участки со всеми коммуникациями, так и на участки без коммуникаций: на каждый вид есть свой покупатель.

Первые покупают те, кто хочет сразу приступить к строительству. Таким покупателям важно, чтобы район был обжитой, а к участку подведены коммуникации. Участки без коммуникаций приобретают те покупатели, которые планируют приступить к строительству в ближайшие 3-5 лет. Поэтому для них фактор коммуникаций - не самый важный, главное - цена приобретения. Вот почему цены на участки, где отсутствуют газ и водопровод, где плохие подъездные пути, значительно ниже. Их продавцы на вопрос о коммуникациях и дорогах отвечают: "Все будет в перспективе”.

Стоимость сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор и между улицами Няги и Белинского в секторе Боюканы составляет 20.000- 25.000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. Стоимость сотки в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет:
- на Скулянке - 10 тыс.€;
- на Боюканах в районе Alfa - 10-12 тыс.€;
- на Скиносах - 5-7 тыс.€;
- в районе Агроуниверситета - 5-8 тыс. €;
- на Нижней Ботанике - 8-10 тыс.€;
- в районе торгового комплекса Megapolis Mall на ул. Компьютерной - 8-10 тыс. €;
- в районе Технического университета  на ул. Студенческой - 12-15 тыс.€.

Стоимость сотки земли в близлежащих населенных пунктах - Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций составляет 1-3 тыс.€.
Ставчены считаются самым дорогим пригородом. Стоимость сотки здесь  составляет  5-6 тыс. €.

Из законодательных нововведений необходимо отметить изменения, внесенные в Земельный кодекс в 2010 г. Они позволяют вести строительство индивидуальных жилых домов на участках с назначением “под огороды”, если находятся в черте населенного пункта, без смены статуса земельного участка. Это, несомненно, оживит рынок земельных участков.

Индивидуальные дома

Цены на индивидуальные жилые дома  прямо коррелируют со стоимостью участков и себе-стоимостью строительства. Они по сравнению с 2009 г. не изменились, количество сделок незначительно. Рынок жилых домов сложно анализировать, редко встретишь два одинаковых дома. Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома общей площадью 250-300 кв.метров и участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах Кишинева - в районе парка Валя Морилор, Боюканах в районе парка Дендрариум - его стоимость будет составлять 300-350 тыс. €. В других микрорайонах - Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы  - аналогичный дом будет стоить 200-250 тыс. €. В пригородах Кишинева - Криково, Ставчены, Кодру - аналогичный дом стоит 100-120 тыс. €.

На рынке сохраняется дисбаланс спроса и предложения, поскольку существует недостаток домов небольших площадей в 150-200 кв.м с функциональной планировкой. В продаже представлены дома больших площадей - 350-400 кв.м. Строительство небольших современных домов в коттеджных поселках должно удовлетворить этот спрос и вывести рынок индивидуальных домов на новый уровень, сделав ценообразование прозрачным и понятным.

Выводы и прогнозы на 2011 г.

Рынок жилой недвижимости пришел к равновесию, цены, спрос и предложение стабилизировались. Но тенденции дальнейшего развития ситуации на рынке - стабилизация с последующим ростом или с дальнейшим падением - пока не проявились. Равновесие очень шаткое. Выход из кризиса не будет быстрым.

 Негативно на рынок может повлиять сложная экономическая ситуация в РМ и политическая неопределенность. Положительным фактором может стать объем денежных переводов, который после падения в 2009 г. на 30-35% стабилизировался, и даже вырос на 6%  по итогам 2010 г. до $1,126 млрд. Этот “главный” макроэкономический показатель РМ всегда играл важнейшую роль для рынка недвижимости. Значительная часть этих денег в виде инвестиционных покупок попадала на рынок недвижимости, за счет этих денег росли цены на недвижимость и объемы продаж.

В 2011 г. колебания цен будут незначительны, активность на рынке должна возрасти, даст о себе знать отложенный платежеспособный  спрос. Наметившаяся стабилизация может стать аргументом для потенциальных покупателей, откладывавших приобретение недвижимости до прояснения ситуации на рынке. Снижение доходности по депозитам в 2,5-3 раза сделает более привлекательным приобретение недвижимости с целью ее сдачи в аренду. Инвестиции в недвижимость будут не спекулятивными, как в недавнем прошлом, а долгосрочными, с невысокой доходностью, но и с минимальными рисками. В Молдове, где слабый фондовый рынок и нет других инструментов сбережений, недвижимость была и остается самым популярным способом сохранения и приумножения капитала, особенно на фоне нестабильности главных мировых валют.

Жилая недвижимость

На развитых рынках размер арендной платы и стоимость недвижимости имеют прямую зависимость, постепенно в этом направлении развивается и рынок Молдовы. Один из способов определения стоимости недвижимости основан на расчете стоимости арендной платы. В Кишиневе, несмотря на небольшое  снижение стоимости  недвижимости в 2010 г., цена наёма жилья осталась без изменений. Все квартиры, сдаваемые в аренду, можно разделить на две  разные по размеру группы. Большая - жилье эконом-класса, и небольшая - жилье бизнес-класса.

 Жилье эконом-класса - квартиры типовых серий, в спальных районах, в среднем состоянии. Их наниматели - в основном граждане РМ, молодые семьи и студенты. Средняя стоимость аренды 1-комнатной квартиры - 130-150 €; 2-комнатной - 150-200€; 3-комнатной - 200-250€, в среднем от 3-5 € за 1 кв. м общей площади. Годовая доходность аренды составляет 5-6%.

Жилье бизнес-класса - квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные бытовой техникой. Месторасположение как правило, центр или главные улицы районов города. Нанимателями такого жилья чаще всего становятся  иностранцы, бизнесмены и работники иностранных представительств, а также преуспевающие соотечественники. 1-комнатная квартира такого уровня сдается за 250-300€, 2-комнатная - 400-500€. Годовая доходность аренды - 7-8%.

Часто бывает, что арендодатель, который безуспешно пытается сдать квартиру на долгий срок, соглашается на краткосрочную аренду - на 3-10 дней. Стоимость одного дня проживания составляет 35-50€. В этом случае доходность может составить15%, но это уже не совсем наём, потому как он больше похож на гостиничный бизнес.

Офисная недвижимость

В сегменте офисной недвижимости на протяжении 2010 г. происходило выравнивание стоимости  арендной платы. Администраторы бизнес-центров, осознав реальность, привели стоимость арендной платы в соответствие с рыночной ситуацией.  Сложившийся уровень цен аренды офисов - в размере 10-18 € за метр в месяц, в зависимости от месторасположения и оснащенности офиса.
В прессе и на улицах города можно видеть много объявлений с рекламой аренды офисов разного класса.

Стабилизировалась стоимость аренды и в торговых центрах. Снижение объемов продаж заставляет администрацию нехотя, но идти на снижение, чтобы не потерять арендаторов. Стоимость арендной платы - 10-25 € в месяц.

В магазинах, расположенных на главных улицах (Московский проспект, Дачия), аренда одного метра стоит 10-15 €. Исключение составляют торговые помещения на бульваре Штефана чел Маре. Разброс цен здесь большой - в среднем 50-60€ метр.

Заявленные цены на аренду производ-ственной и складской недвижимости те же, но в процессе переговоров арендодатели готовы предоставить серьезные скидки при условии долгосрочной аренды.

Производственные помещения, в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, можно арендовать за 1-3 €, а складские - за 3-5 €.

Выводы и прогноз на  2011 г.

Во время стремительного роста цен на недвижимость мало кого из инвесторов интересовал доход от аренды, потому как заметную прибыль приносил прирост стоимости. Решение о приобретении недвижимости принималось не на основе расчета окупаемости, а на основе эмоций и личных предпочтений. Кризис изменил этот подход. В условиях стагнирующего рынка доход от сдачи в аренду становится важным фактором. 

Стоимость аренды во всех сегментах осталась неизменной, рынок стабилизировался. Однако достаточно большое количество недвижимости для аренды простаивает, предложение превышает спрос. В 2011 г. стоимость аренды не изменится, а наполняемость площадей будет зависеть от ситуации в экономике.

Коммерческая недвижимость

Наличие разнонаправленных трендов было особенно заметно на рынке коммерческой недвижимости. Наибольшая активность в течение 2010 г. была в сегменте торговой недвижимости. В спросе как небольшие универсальные помещения, подходящие под разные виды деятельности, так и большие площади.

Появление нескольких новых продовольственных сетей подогрело спрос на приобретение объектов под супермаркеты. В магазинах, расположенных на основных магистралях (бульвар Дачия, Московский проспект), стоимость одного метра составляет от 1000 € до 1500 €.

В крупных торговых центрах стоимость площадей колеблется от 800 до 2 500€ за кв. м, в зависимости от этажа и месторасположения.
Исключение составляет б-р Штефана чел Маре, здесь стоимость квадратного метра составляет 4000 - 6000€.

Очень активен сегмент небольших продовольственных магазинов возле домов, внутри жилых кварталов. Кризис показал их высокую устойчивость. Стоимость помещений на периферийных улицах - 700 -1000€.

Менее активным был сегмент офисной недвижимости. Средняя стоимость офисных помещений – 800-1200€, в зависимости от площади и месторасположения. Пользуются спросом небольшие, в 50-100 метров, помещения и квартиры на первых этажах жилых домов с перспективой смены статуса и организацией отдельного выхода.

Несмотря на проблемы с наполняемостью офисных центров, инвесторы заинтересованы в таком строительстве. Земельные участки, подходящие под строительство офисов, продаются по цене 50.000€ за сотку в центре Кишинева и по 20-30.000€  в других районах. Для строительства современного бизнес-центра необходимо не менее 10 соток.

В сегменте производственной и складской недвижимости царил полный штиль. И если складские активы еще продаются, то промышленные мало кого интересуют. Среди аутсайдеров спроса - активы отраслей наиболее сильно пострадавших от кризиса: винодельческой и строительной.

Средняя стоимость квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100-250€, в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения - 3000-6000€ за сотку.

Проведение земельных аукционов  оживило рынок участков коммерческого назначения. Цены реализации были высокими. Это еще раз подтвердило тезис о том, что качественные земельные активы с хорошим расположением всегда в цене.

Продолжается, правда меньшими темпами, консолидация сельхозземель для агропромышленного производства, закладки виноградников и садов. Стоимость 1 га пашни в радиусе 25-35 км от Кишинева составляет 10-15.000 леев за 1 га, в зависимости от почвы, бонитета, рельефа. Консолидированные участки от 20 га могут стоить на 20-30% дороже.

На рынке много предложений о продаже участков селхозназначения вблизи черты города. В предыдущие годы они активно перепродавались по высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель под строительство. Но и без того длительная и сложная процедура смены статуса земли усугубилась политическим кризисом. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается. Предлагаются к продаже такие участки по цене от 10.000-60.000 € за 1 га.

Выводы и прогноз на 2011 г.

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости отражает структуру экономики РМ. Недвижимость востребована, чтобы хранить товар, продавать его и иметь офис, из которого осуществляется управление этими процессами. Производство непопулярно, поэтому его активы не интересуют покупателей. Цены на производственную недвижимость будут снижаться, а на торговую и офисную сохраняться стабильными.