Рынок аренды офисов

     На рынке жилой недвижимости ситуация уже настолько пережевана, что всем все понятно, хотя каждый участник этого сегмента остается со своей правдой: у девелоперов она одна, у строителей – другая, у покупателей – третья. Поэтому ограничимся сегментом офисной недвижимости, строительство и аренда которой является частью коммерческой недвижимости. В Молдове он начал бурно расти, когда инвесторы просчитали его привлекательную доходность. Их устремления в данный сегмент дали результат: на пороге переживаемого сейчас кризиса в Кишиневе были построены и предложены клиентам SKYTOWER площадью в 12 тыс. квадратных метров и Le Roiy – 8 тыс. кв. метров. Оба они позиционируют себя как офисы класса «А», предлагая сдачу в аренду офисных помещений высшего класса.
     Заметим, что спрос молдавского рынка на офисные помещения такого класса достаточно ограничен, и присутствует только в Кишиневе. Это маркетинговое мини-исследование можно продемонстрировать чисто математически. Для спроса на такие офисы должна быть некая компания с персоналом, которая хотела бы рассадить его по стандартам класса «А», а главное, способные оплатить тарифы этого класса. Ясно, что это должны быть достаточно богатые в финансовом отношении компании.
    Генеральный директор международного технического центра «CTI – Capital», Александр Панов, предложил рассмотреть аренду офисов высшего класса на примере крупного банка, в центральном офисе которого работают 300 сотрудников. Если его менеджер захочет разместить их в офисе класса «А», то он должен понимать, к примеру, что по стандарту класса «А» площадь на одного работника колеблется в пределах 12-15 квадратных метров.
   

     Александр ПАНОВ: Это означает, что для размещения сотрудников банка потребная площадь должна быть 3,6-4,5 тыс. квадратных метров, что составляет половину  площадей Le Roiy. По расценкам тарифов на площади в офисе класса «А», которые учитывались инвесторами в момент их строительства, в расчет брались 40 евро за квадратный метр. В нашем примере с банком получается, что по такому тарифу ему пришлось бы платить в месяц за аренду 15 тыс. евро, а в год 180 тыс. евро.
    Теперь зададим себе вопрос: а сколько же в Кишиневе таких компаний, которые бы могли позволить себе аренду таких офисов? Ясно, что таких фирм слишком мало. Я могу с уверенность сказать, что по состоянию на январь-февраль 2010 г. платежеспособный спрос в сегменте класса «А» составит не более 4-5 тыс. квадратных метров.
    Б&Ф: Вы, Александр Михайлович, большой оптимист. Такой спрос мог наблюдаться до кризиса.
    А.П.: Я согласен, что цифры эти могут быть завышенными. Но из нашего математического анализа сам собой напрашивается вывод о том, что на сегодня  потребительский рынок офисных помещений характеризуется платежеспособным спросом на офисы класса «В» и «С++». Это офисы с площадью на человека 5-6 квадратных метров стоимостью 8 евро каждый плюс услуги. В общей сложности стоимость аренды в офисах класса «В» должна укладываться в 12-14 евро за метр.
    Б&Ф: Кто потенциальные арендаторы таких офисов в   2010 г.? 
    А.П.: Под такие показатели подпадает большинство проектов зарубежных компаний и организаций - к примеру, США, Великобритании, Германии, Евросоюза. Сюда можно отнести также и международные структуры и организации, находящиеся в стране с временными миссиями.
    Что касается остальной массы арендаторов офисных помещений, то их спрос в основном проявляется на помещения площадью от 50 до 100, ну максимум до 150 метров. А свыше 200 метров - это для нас уже из разряда экзотики, когда сделка заключается на условиях эксклюзивности.
    Б&Ф: И если называть причины такого поведения арендаторов, то…
    А.П.: Причина ясна – кризис, ощутимо и даже больно ударивший по рынку найма офисной недвижимости сразу по двум направлениям. Компании-арендаторы офисов, потерявшие в условиях кризиса объемы продаж, вынуждены сокращать площади аренды из-за сворачивания деятельности. С одной стороны, это дает экономию определенных затрат на аренду, а с другой - компании сокращают персонал, и по этой причине им не нужны прежние площади под офисные помещения. Вот эти два фактора сильно повлияли на сужение спроса, приведшего к ситуации, когда на рынке офисных помещений создалось значительное превышение предложения над платежеспособным спросом.
     Б&Ф: Как это может повлиять на инвесторов офисных центров, которые для их строительства прибегали к кредитным ресурсам банков?
     А.П.: Девелоперские проекты с офисами преследовали решение простой задачи: построить офис, сдать его в аренду, чтобы получать доход. Здесь ситуация у инвесторов печальная, потому как в бизнес-планы таких проектов в качестве расценок закладывались тарифы на аренду периода 2006-2007 гг., а это - 35-40 евро за квадратный метр. Очевидно, что эти инвестиционные программы провалились, и их надо существенно корректировать, включая и проблему погашения или реструктуризации банковских кредитов. Ведь сейчас тарифы с отметки в 35-40 евро опустились до 20-25 евро, и это, как говорится, еще не предел. Это вынужденное снижение является оправданным подходом, который позволяет сохранить бизнес, пусть и с минимальной рентабельностью.
     Б&Ф: Несмотря на печальную ситуацию, каким может быть ваш прогноз по этому сегменту на конец 2010 г.?
     А.П.: В настоящее время у всех на слуху один и тот же вопрос: мы уже достигли дна кризиса или нет? Мое мнение заключается в том, что мы его еще не достигли. В связи с этим обнажается финансовая сторона проектов строительства офисных центров. Ясно, что их создание частично финансировалось банками, и поэтому центры сейчас находятся в залогах. А если учитывать, что это были 2006-2007 гг., на которые пришелся разгар надувания пузыря с ценами на недвижимость, и соизмерить тогдашние цены с нынешними, то становится совершенно очевидно, что ликвидность данных залогов стала гораздо ниже. 
     Кредитный портфель отечественных банков превышает 20 млрд. леев, в залогах, предположительно, доля недвижимости составляет 30%. Это означает, что залоги оценены примерно в 7 млрд. леев. Три года назад это были высоколиквидные и привлекательные залоги, а теперь их характеристики существенно хуже.
     Б&Ф: Вы явно клоните к тому, что новое строительство в сегменте сбавит темпы и даже станет?
     А.П.: Мой вывод такой, что девелоперские проекты, основанные на кредитовании,  намертво остановятся. Их инвесторы не будут иметь возможности  продолжить  начатые объекты, и ни в коем случае не смогут стартовать с новыми - их никто не осмелится кредитовать. Дальше наступает момент, когда банки сами или вместе с застройщиками вынуждены будут продавать залоги, что автоматически вытеснит с рынка новое строительство. Такая тенденция на рынке затормозит рынок строительной отрасли минимум на три года.
     Б&Ф: А кто может претендовать на такие залоги, чтобы их выкупать?
     А.П.: В том-то и дело, что таких денег сегодня на рынке нет. И это, как говорится, еще не вечер, банки еще хлебнут горя. Те из них будут молодцы, у кого доля залогов кредитного портфеля в недвижимости не превышает 15-20%.
Вот поэтому мой прогноз неутешителен. В 2010 г. ни одного нового объекта по сооружению офисных центров не будет начато, и даже в 2011 г. При самом дилетантском подходе ясно, что в это дело вкладывать деньги пока нельзя. 
Ну а что касается существующих офисных центров, то всем им я желаю успехов. Хотя их менеджменту следует глубоко задуматься, как действовать в нынешней ситуации, чтобы через два-три года выйти из нее с меньшими потерями.
     Б&Ф: Позвольте, а как же тогда строящийся центр коммерческой недвижимости по бульвару Штефана чел Маре, что напротив городского сада?    
     А.П.: Этот объект нельзя рассматривать в контексте нашего прогноза. Здесь как раз тот счастливый случай, когда инвестор использует собственные финансовые ресурсы, и делает это с целью их капитализации. Потому что в среднесрочной перспективе, через семь-восемь лет, ситуация изменится, и все приобретет реальную стоимость. Объект будет оценен и станет весьма привлекательным бизнесом. 
     Б&Ф: Прогнозируете ли вы в текущем году движение тренда спроса и предложения?
     А.П.: Нынешняя ситуация падения тарифов найма в сегменте рынка с офисами класса «А» не только сохранится, но и существенным образом усугубится, а в классе «В» сохранится без каких-либо изменений. Уверен, что в классе «С» будет наблюдаться прогресс, многие клиенты будут перебегать в класс «С». Для меня совершенно очевидно, что компании, позиционирующие себя в классах «А» и «В», должны будут опускаться еще ниже, где тарифы аренды на уровне 5-6 евро за квадратный метр.

РЕЗЮМЕ Александра ПАНОВА

- Год рождения - 1947 г,
- Окончание средней школы - 1964 г.
- Окончание Севастопольского приборостроительного института - 1970 г.
- Поступление на работу в качестве инженера в оборонный НИИ в Кишиневе - 1970 г.
- Главный инженер данного НИИ - 1982 г.
- Генеральный директор CTI Capital S.A., созданный на базе оборонного НИИ - 1996 г.
- Инициатор создания и первый президент Национальной палаты недвижимости Молдовы
- Обладатель лицензии Национальной комиссии финансового рынка Молдовы