Сейчас, по оценкам профильных специалистов, на молдавском рынке действуют от 7 до 10 компаний, которые профессионально занимаются сдачей внаем офисных помещений. Это бизнес-центры и бизнес-парки, офисные и торговые центры. У них своя администрация, которая напрямую сдает внаем, не прибегая к помощи посредников.


«Компаний, работающих через риэлторов, немного»,- говорит директор риэлторской компании AnnaCom Cветлана Тарабан.


По ее словам, даже собственники маленьких помещений-комнатушек предпочитают вывешивать наружную рекламу прямо на объект, а не обращаться к посредникам.


«Времена подвальчиков и старых гостиничных номеров, переделанных «под офис» прошли»,- считает начальник управлениянедвижимости биржи недвижимости LARA Олег Варзарь.


«Сейчас рынок становится цивилизованнее. Существуют профессиональные риэлторы, профессиональные управляющие компанией, которые вкупе и создают тот продукт, который востребован рынком. А рынок офисных площадей у нас претерпевает ажиотаж»,- говорит он.


Конечно, и старые, и современные отели помимо основных услуг продолжают сдавать внаем и офисные помещения. Но, как говорит Олег Варзарь, теперь на рынке офисной недвижимости спросом пользуются большие и качественные площади. Состоявшиеся компании или те, кто планируют начать свой бизнес в Молдове, рассматривают вопрос долгосрочного найма в качественных бизнес-центрах, где уже созданы инфраструктура и инженерия, необходимая для ведения бизнеса, причем это не только электроэнергия, вода, канализация, но и телефонная связь, видео-наблюдение и т.д.


Конкуренция в этом сегменте рынка есть, но сейчас она становится лояльной и добросовестной, говорят эксперты. Качественных предложений на рынке сейчас немного, а спрос на них большой.
Площади, сдаваемые в наем, варьируют от 70 до 500 квадратных метров, но существует серьезнаянехватка малых офисных помещений. На рынке практически нет помещений в 200 квадратных метров с отдельным выходом.


«Сейчас компании снимают большие площади - от 200 до 500 квадратных метров, что раньше было редкостью», - рассказывает ответственный за управление коммерческой недвижимостью биржи LARA Геннадий Гурдиш.


По его словам, около 60% снимающих офисы - местные компании. Остальные 40% - это или совместные компании или предприятия с иностранным капиталом, как правило - итальянские, румынские, украинские.

Особняк или бизнес-центр?


Говоря о преимуществах найма отдельного особняка или помещения в бизнес-центре, специалисты склоняют чашу весов ко второму. Хотя бизнес-центр – палка о двух концах, утверждает начальник управления недвижимости биржи LARA Олег Варзарь.


«Не все хотят того общежития, которое иногда наблюдается в центрах: здесь могут возникнуть сложности в инженерии, паркинге, подъезде, экологии. Кому-то больше нравится хороший особняк в зеленой зоне на Буюканах, чем престижнейший офис на Штефана чел Маре», - рассуждает он.


Четко сказать, что лучше, нельзя. Экспедиторская компания выбирает небольшой аккуратный офис с отличными подъездными путями, необходимыми для большегрузных автомобилей. Представительству, принимающему иностранных партнеров, подъездные пути не нужны, а необходимы паркинг и хорошая площадь в бизнес-парке. Каждый выбирает в зависимости от своей деятельности.


Кстати, слова «бизнес-центр» и «бизнес-парк» не являются синонимами. Бизнес-парк, по словам специалистов, более емкий термин, чем бизнес- центр. Центр – строение, которое предоставляет услуги по найму качественных помещений. Парк – строение с очень хорошо развитой инфраструктурой. Он включает в себя объекты социального назначения, химчистку, ресторан - вплоть до расположения рядом жилого дома бизнес-класса.


С каждым годом на15% дороже?


Ежегодно офисы класса «А» становятся более популярны, соответственно пользуются наибольшим спросом. Но именно объектов этого класса на рынке сейчас и не хватает. Цены за 1 квадратный метр здесь варьируют от 25 до 30 евро за метр. Это усредненный показатель ставок найма. Данная цена не включает эксплуатационные расходы (коммунальные расходы, услуги управляющей компании, которая обслуживает места общего пользования: лифты, шахты, коридоры, а также охрана, благоустройство, паркинг и многое другое).


Ситуацию может изменить сдача в эксплуатацию бизнесцентров класса «А» и класса «В»: SKYTOWER, ACCЕNT и башен в районе минсельхоза, каждая по семь этажей (названия у них пока нет), бизнес-центра по улице А. Матеевича и ТЦ Moldova. По данным биржи недвижимости LARA, объемы строительства офисов класса «А» на 2007-2010 гг. равны 100 тыс. квадратных метров.


Цены, по сравнению с аналогичным периодом 2006 г., на офисно-торговую недвижимость выросли в зависимости от класса, в среднем на 20-30%. По прогно-зам экспертов, они будут расти на 12-15% в год, и тенденции роста сохранятся минимум до весны 2008 г. Ожидается лишь плановое повышение цен вследствие инфляции и удорожания недвижимости. Из-за послаблений позиций доллара в первом полугодии почти все перешли на расчет в евро, что тоже сказалось на цене.


Директор риэлторской компании Светлана Тарабан считает, что немаловажным фактором роста цен является нестабильность в городской мэрии, из-за которой очень сложно получить разрешение на строительство нового объекта.


Кроме того, собственники не спешат продавать офисные помещения, так как это постоянный и гарантированный доход. Поэтому сейчас и не рассматриваются сроки сдачи внаем на 12-24 месяца. Золотая середина в Молдове – это сроки в пределах 36-48 месяцев. Если сравнить с Москвой, то минимальный период сотрудничества по найму составляет 84 месяца - 7 лет. Меньший период даже не рассматривается.


Анализируя рынок аренды офисных помещений, нужно также принять во внимание и цены помещений в индивидуальных домах и особняках, где сдаются в аренду не только отдельные помещения, а обычно и целые этажи. Цены в таких строениях варьируют от 12 до 15 евро за квадратный метр. Правда, при таких вариантах аренды есть случаи, когда арендаторы не платят за места общего пользования (кухня, коридоры, туалет, кладовки, гардероб), но есть случаи, когда за этот вид площадей тоже приходится платить, что повышает тариф аренды еще на 30-40%. Эксперты говорят, что анализ такого вида аренды показывает, что она обходится в среднем в 15-20 евро за квадратный метр. Хотя, к примеру, в самом современном офисном здании Кишинева – SKYTOWER – арендаторы оплачивают только площадь своих офисов без учета мест общего пользования.


Чтобы как-то дифференцировать офисные помещения, Московской гильдией риэлторов была создана классификация офисов, которая состоит из 25 пунктов. Если объект соответствует 14-15 пунктам, ему присваивается категория «С» или «В» (переделанные под евроремонт старые гостиницы, кондиционеры, автономная система отопления и вентиляции). Если же объект соответствует 18 пунктам, то ему присваивается категория «А». Это значит, что здание расположено или в центре города, или в зеленой зоне и, кроме подъездных путей, обладает автостоянкой, независимой системой кондиционирования, отопления, энергоснабжения, вентиляции, а также конференц-залами, рестораном. Но на рынке Молдовы появились объекты, которые позиционируют себя как класс «А+». Он выпадает из мировой системы классификации - к преимуществам класса «А» прибавляются мраморные плиты из Индии, красного дерева из Африки. «А+» - это произвольное выпадение из классификации с целью увеличения престижа объекта.