Обзор рынка жилой недвижимости в Кишиневе за 2020 г.

Несмотря на глубокий кризис в Молдове, рост цен на жилье продолжился и в 2020 г.

Вторичный рынок квартир

Минувший год условно можно разбить на три периода.

Первый: январь–февраль, период до начала активных карантинных ограничений. Вначале года цены выросли на 2% - до уровня 550€ за квадратный метр.

Второй: с марта по май, период карантина. В течение трех месяцев рынок практически не функционировал. Покупатели не ходили на просмотры объектов, а продавцы отказывались показывать квартиры.

Из-за специального режима работы кадастровых офисов, нотариальных контор и финансовых учреждений количество оформленных сделок было минимальным. Кроме того, из-за ограничений на въезд и выезд из страны, часть объектов была снята с продажи, а переговоры по другим были приостановлены до прояснения ситуации.

Третий: выход из карантина и восстановление активности на рынке недвижимости. С июня  рынок недвижимости начал отыгрывать период карантинного простоя. В начале этого периода началось закрытие сделок, приостановленных во время действия карантина.

Возобновился рост цен. Во втором полугодии он составил 7%. По итогам года цены выросли на 9% и достигли уровня 590€ кв. метр. За счет ослабления курса лея на 9% в конце года цены в леях выросли на 19% и составляют 12 500 леев за 1 кв. метр общей площади квартиры. Цены на недвижимость в Молдове номинируются в евро. Поэтому курс лея к евро - важный фактор для покупателей, влияющий на размер ипотечного кредита.
Самые прочные позиции на рынке у жилья эконом-класса: 1-2-комнатных квартир типовых серий панельных и котельцовых домов. На них в структуре продаж приходилось 60-70% сделок. Поэтому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью, с учетом сезонности.

Вырос спрос на 3-комнатные квартиры, а 4-комнатные и более квартиры продавались сложнее. Наибольшая активность на рынке была осенью. В результате ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом. Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье. Это квартиры в домах типовых проектов, в обычном жилом состоянии, пригодном для проживания (серии МС,143,102) в спальных районах.

1-комнатные в диапазоне цен 22.000-24.000€, 2-комнатные - 30.000-35.000€, 3-комнатные - 37.000-42.000€. Это те суммы, на которые банки охотно выдают ипотеку. С увеличением площади и количества комнат снижается спрос и падает цена за метр.

Однокомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 700-750€ за метр, двухкомнатные - 600-700€, трехкомнатные -  550-600€. Спрос смещается в сторону более качественного жилья. Старый жилой фонд, хрущевки, продаются тяжело, с большим дисконтом, особенно если требуют ремонта.

Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах может достигать 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что стоят они в среднем на 5-7% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центральной части города установились на уровне 800€-1000€ за метр. По этим ценам продаются квартиры в правительственных домах в центре города и новостройках начала 2000-х гг. Стоимость парковочных мест в таких комплексах 8-12 тыс. €.

В последние годы количество сделок увеличивалось в среднем на 10% в год, а в 2019-ом резко возросло. Рост составил 48%, что стало абсолютным рекордом. Основной причиной этого роста были законодательные изменения.

 Раньше приобретение квартиры в строящихся домах оформлялось договором инвестирования в строительство, а перепродажа квартир – до момента сдачи в эксплуатацию посредством договора цессии. С 1-го марта 2019 г., с вступлением в силу нового ГК, приобретение и последующая продажа квартир в строящихся домах оформляется заключением договора купли-продажи и включается в единую статистику. Кроме того, в течение 2019 г. для юридических и физических лиц действовала очень привлекательная ставка на прирост капитала (разницы между ценой приобретения и продажи) – всего 2,4%. Отсюда и резкий рост количества сделок в 2019 г.

В 2020 г. рост количества сделок был символическим - всего 1,3%. Скорее всего, период активного роста закончился. Рынок стремится к равновесию.

С 1 января 2020 г. вступили изменения в Налоговый кодекс, которые увеличили до 6% налог на прирост капитала (разницы между ценой приобретения и продажи) при продаже жилья, не являющегося основным для физических лиц. Для юридических лиц ставка составляет 12%.

В то же время изменения в Законе о борьбе с терроризмом и отмыванием капитала требуют от покупателя, еще до оформления договора купли-продажи недвижимости, указать источник происхождения капитала. Эти факторы также повлияли на снижение темпов роста сделок. Не все покупатели сохранили или имеют такие документы.

В последние три года, когда пошло активное ипотечное кредитование, сформировалась своеобразная «индустрия» по ремонту и доведению квартиры до жилого состояния для последующей продажи.

Для тех, кто приобретает собственное жилье, переезжая из съемной квартиры, или для жителей регионов, приезжающих в Кишинев, удобнее и проще доплатить и купить квартиру с ремонтом. Квартиры с отделкой особенно востребованы участниками программы Prima Casa.

Разница между ценой квартиры без отделки и готовой к проживанию - 10-15 тыс. евро. Получается, что для приобретения квартиры необходимо добавить к первому взносу (5-10% от стоимости жилья) 1000-1500 евро - и можно вселяться.

Количество заключенных договоров ипотеки после 4-х лет роста снизилось на 21%.

К сожалению, данные кадастра не показывают, сколько квартир было куплено с помощью ипотечного кредита, а сколько было заложено для других целей, и квартира являлась залогом.

Ипотечное кредитование поменяло структуру покупателей. Многие покупатели жилья - участники различных ипотечных программ коммерческих банков и государственной «Prima Сasă». Средняя эффективная ставка - 8-9%, первоначальный взнос - от 5% в программе «Prima Casă» и 15-30% - при обычной ипотеке.

В основном квартиры приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают в республике.

Покупателей-инвесторов, приобретающих жилье для последующей сдачи в аренду, немного. Найти надежного нанимателя достаточно проблематично. Количество студентов, а это самая активная категория нанимателей, постоянно сокращается. Многие молодые семьи, долго жившие внаем, смогли приобрести свое жилье благодаря доступной ипотеке.

Первичный рынок квартир

На первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке проводить сложнее, потому что строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную этажность и площадь квартир, разные стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). И у каждого застройщика ситуация с продажами может отличаться от других.

Цена предложения жилья от застройщиков выросли в среднем на 50-100€ за метр, в среднем на 8-10%. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом. Но тогда квадратный метр стоит дороже. Все строящиеся объекты можно разделить на три сегмента: эконом-, комфорт- и бизнес-класса. Цены выросли во всех этих сегментах рынка.

К жилью эконом-класса можно отнести квартиры в больших жилых комплексах с высокой (12-16) этажностью. Как правило, много квартир на этаже (6 и более). В  основном это 1- и 2-комнатные небольшой площади. В среднем 1 кв.  метр стоил от 600-650€, примерно, как и на вторичном рынке, в зависимости от этажа и площади квартиры. Как правило, подземный паркинг отсутствует. Парковка открытая, общая.

Основным отличием новостроя комфорт-класса является пониженная этажность (9-11 этажей), увеличенная площадь квартир по отношению к квартирам эконом-класса, меньшее количество квартир на этаже (4-5), подземный паркинг, обеспеченность парковочными местами гостей. Обязательно наличие 3-комнатных квартир. Наличие дополнительной инфраструктуры - магазинов, фитнеса, салонов красоты. Закрытый двор.
Среди покупателей квартир больше семей с детьми. В среднем 1 кв. стоил от 650-700€, в зависимости от этажа и площади квартиры. Стоимость парковочного места 5.000-7.000€. Это средний сегмент рынка.

Объекты бизнес-класса, или элитное жилье, как правило, расположены в центре города или в непосредственной близости к престижным парковым зонам. Небольшая этажность (4-7 этажей), две-три квартиры на этаже. Квартиры больших площадей. Наличие пентхаусов. Эти проекты отличаются современным дизайном и высоким качеством отделочных материалов. Шумоизоляция, вентиляция, качественное благоустройство мест общего пользования (входная зона, лестничные клетки, лифты). Закрытая охраняемая территория. Стоимость квадратного метра 1000-1200€. Стоимость парковочных мест 10.000-15.000€.

В структуре строящегося жилья увеличивается доля одно- и двухкомнатных квартир. За последние 10 лет их доля увеличилась почти в два раза и превышает 80%. Доля однокомнатных квартир увеличилась в 4 раза, двухкомнатных - на 30%, а количество трехкомнатных сократилось в три раза. Четырехкомнатные квартиры, наверное, скоро исчезнут как тип. Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находится в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры.
За последние пять лет объемы строительства жилья удвоились. В 2018 г. значительное снижение, скорее всего, связано с задержками по сдаче в эксплуатацию некоторых жилых комплексов.

Постепенное сокращение площади вводимого жилья – один из ключевых трендов последних лет. Это уменьшает бюджет покупки. Одновременно увеличивается себестоимость квартиры для застройщика. Чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. Поэтому для улучшения экономики проекта растет этажность домов и плотность застройки.

На данный момент рынок предлагает однокомнатные по 35-40 кв.м, двухкомнатные - от 60-70 кв. м, трехкомнатные - по 80-85 кв.м. Площадь квартир в новых домах примерно на 10-15 метров больше аналогичных на вторичном рынке.

Также стоит отметить повышенный спрос на промежуточные варианты квартир, так называемые «евродвушки» - зал, объединённый с кухней, + 1 спальня и «евротрёшки» - зал, объединённый с кухней, + 2 спальни.
С 1 марта 2019 г., вступили в силу изменения и дополнения в ГК РМ, регламентирующие отношения застройщика и покупателя. Отдельного закона, который бы регламентировал отношения клиента и застройщика, в республике нет. Прежде всего законодательно закреплен график оплаты квартиры в зависимости от степени готовности дома. Всего будет 5 траншей, последний из которых - после ввода жилого дома в эксплуатацию. Но в то же время предусмотрен механизм оплаты полной суммы через счет эскроу.

Оговорен спорный момент изменения стоимости квартиры из-за разницы в площади. Доплата за лишнюю площадь будет осуществляться в том случае, если изменения составляют больше 5% от площади, указанной в первоначальном договоре. Появились положения, регламентирующие процесс несостоятельности застройщика. Прописано содержание договора купли-продажи строящегося жилья.

Эти поправки призваны усилить юридическую защиту участников долевого строительства, но не могут избавить от основного риска – банкротства застройщика. Более того, для небольших застройщиков этот риск даже увеличивается. Они могут столкнуться с дефицитом финансирования.

Государство подталкивает строителей к консолидации и стимулирует их продавать жилье с более высокой степенью готовности, ускоряя сроки строительства.

Большинство новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, но с некоторыми возникают проблемы. Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье.

Несмотря на все различия, первичный и вторичный рынки тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли. У каждого из этих сегментов есть преимущества и недостатки, и который из них чувствует себя лучше - тоже вопрос.

На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир - скидки, рассрочки, современные планировки и новые коммуникации. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, они оценивают свои квартиры по верхней планке рынка или вообще ориентируется на докризисные цены.

Преимущества вторичного жилья в том, что, заплатив, вы получаете ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск - превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры такие на рынке есть.

Другое преимущество вторичного рынка – лучшее расположение домов. Они обычно ближе к детским садам, школам и поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций: старые лифты, лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается, и ситуация только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками, расположенными в подъездах. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки очень сложно, то в новострое — можно. Кроме того, делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как во вторичку нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать без ремонта. Спрос смещается в сторону первичного рынка, особенно в сегменте квартир большей площади.

Наём квартир

Все сдаваемые квартиры можно разделить на несколько групп. Самая большая – жилье эконом-класса, приблизительно 70% рынка; комфорт- и бизнес-класса - примерно по 15%. В зависимости от сегмента отличается ситуация со спросом и предложением.

Эконом-класс – это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья в основном наши сограждане со средними доходами - молодые семьи и студенты.  

В этом сегменте цены не изменились по сравнению с прошлым годом, но спрос и качество арендаторов значительно снизились. Под качеством арендаторов понимается срок, на который заключается договор найма, свое-временность оплаты, соблюдение условий договора-найма.

Благодаря активному развитию рынка ипотеки многие из надежных арендаторов (семьи c небольшими официальными доходами), которые многие годы стабильно снимали жилье, перешли в категорию собственников.

В этом сегменте рынка остались студенты и граждане с нестабильными и неофициальными доходами, которые не могут себе позволить ипотеку. Многие из них готовятся покинуть страну для работы за границей и ждут только удобного момента. Их нахождение в стране временно и, соответственно, наём жилья также является временным. Иногородние студенты, из-за постоянной смены форматов обучения offline-online, тоже ненадежные наниматели.

В результате этот сегмент найма отличается большой нестабильностью. Наниматели часто освобождают квартиру раньше срока, оговоренного в контракте, несвоевременно вносят плату за наём и коммунальные услуги.

Столкнувшись с такой ситуацией, собственники теряют интерес к найму. Либо продают квартиру, либо подыскивают нанимателей среди друзей и знакомых. Доходность невысока, а хлопот становится все больше.

Стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 120-150€; двухкомнатной – 150-200€, трехкомнатной – 200-220€, т.е. цена составляет от 3-5€ за 1 м2 общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Цены на аренду такого жилья последние несколько лет остаются неизменными.

Скидку можно получить при найме трех-четырехкомнатных квартир, которые менее всего пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужна такая большая площадь и высокие коммунальные услуги также снижают спрос. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

Комфорт-класс - это квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом, изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья - иностранные студенты или наши сограждане с доходами выше среднего. Этот сегмент рынка найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к сдающемуся жилью.

 Цены в этом сегменте рынка выше, чем в эконом-классе примерно на 50-70€. Однокомнатные сдаются примерно за 200-220€, двухкомнатные за 250-270€, а трехкомнатные практически не представлены.

Предложение в этом сегменте увеличилось за счет поступления квартир, которые раньше были представлены в сегменте посуточной аренды.

Из-за online-обучения иностранных студентов и, опять же, перехода части постоянных нанимателей в категорию собственников цены в этом сегменте стремятся к своему нижнему порогу.

Бизнес-класс – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью.  Нанимателями такого жилья чаще всего являются работники посольств, различных иностранных миссий, бизнесмены, а также наши преуспевающие сограждане. Месторасположение – как правило, центр города или центральные магистрали микрорайонов города.

В результате пандемии многие иностранные проекты закрылись или сократили присутствие персонала в Молдове до минимума. Потому в этом сегменте жилья активность в течение года была слабой.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 300-350€, трехкомнатная – 450-550€. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы Crown plaza и Crown plaza park, Lara city, Bernardazzi residence   и  дома на ул. М. Эминеску. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом являются удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 500-600€, трехкомнатной – 700-900€, включая аренду парковочного места. В результате снижения количества нанимателей в этом сегменте владельцы уже готовы делать скидки в случае подписания контракта на срок около 12 месяцев.

Краткосрочная аренда – как альтернатива размещения в гостиницах сильнее всего ощутила спад в результате пандемии. Из-за сокращения приезжающих в Молдову часть таких квартир ушла с рынка.  Многие из них, что сдавались краткосрочно, перешли в сегмент долгосрочного найма.

 Стоимость одного дня проживания в сегменте эконом-класса составляет 10-20€, комфорт-класса 20-40€, бизнес-класса от 40€ и выше. В основном это одно-, двух-, реже трехкомнатные квартиры. Но такая деятельность менее подходит под определение «наём». Скорее ее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку присутствуют дополнительные услуги. Конкуренция в этом сегменте остаётся высокой, цены более стабильны в элитном классе.

До пандемии доходность от сдачи внаём посуточно составляла до 10%, тогда как в долгосрочной аренде 5-6%. В 2020 г. доходность от сдачи внаём определить сложно. Были и скидки для жильцов во время карантина, и большая вакантность квартир. Но собственники квартир все равно остались не внакладе из-за роста стоимости квартир. Ведь доход можно получать не только от платы за наём, но и от роста стоимости самой квартиры, который в пандемийный год составил до 10%.

Земельные участки для индивидуального строительства

В 2020 г. в мун. Кишинев было оформлено 2709 договоров купли-продажи земельных участков, на 40% больше, чем в 2019 г. В Кишиневе было продано 746 участков, на 19% больше, а в пригородах - 1963, рост составил 51%.

Резкий рост количества сделок с земельными участками, особенно в пригороде, можно объяснить последствиями карантинных мер и различного рода ограничений. Другого объяснения, кроме  как последствия пандемии, нет. Ведь на протяжении последних лет количество сделок с земельными участками в пригороде стабильно снижалось.

Запрет на посещение парков и других общественных мест вызвал резкий рост спроса на дачные земельные участки, где можно было бы провести время на свежем воздухе.

Из-за ограничений на туристические поездки многие провели лето в городе. Отдых на дачном участке стал альтернативой традиционному летнему отдыху.

В пригородах  сделок с участками больше в 2,6 раза, чем в городе, из-за большого количества дачных участков. Также в статистику сделок с земельными участками попадают сделки с дачными домами, которые официально не сданы в эксплуатацию и оформляются как договора купли-продажи земельного участка.

В городе в категорию земельных участков включаются и объекты с неликвидными и ветхими строениями.

Цены на качественные (коммуникации, подъездные пути, соседи) земельные участки в городе выросли на 5-10%. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 18 000 – 20 000€. В районе Технического университета, на улице Студенческой – улица Миорица, цены на 10-15% меньше, составляя 14 000 – 16 000€. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Стоимость одной сотки земли в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке – 8-10 тыс. €; на Боюканах, в районе завода Alfа – 10-12 тыс. €; на Скиносах – 5-7 тыс. €; в районе Агроуниверситета – 10-15 тыс. €; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс. €, в районе торгового комплекса Megapolis Mall, на ул. Компьютерной – 8-10 тыс. €.

Стоимость земли в пригородах Кишинева, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера, также выросла и составляет в среднем 2-3 тыс. € за 1 сотку.

Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта, и стоимость одной сотки здесь составила около 6-8 тыс. €. В дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций и подходящих для круглогодичного проживания, 2-3,5 тыс. €, без коммуникаций – 300-800€.

Жилые дома

В 2020 г. в мун. Кишинев было оформлено 1749 договоров купли-продажи жилых домов, на 6% больше, чем в 2019 г. В Кишинёве было продано 875 домов, на 10 % больше, а в пригородах - 874, рост составил 3%.
Цены на жилые дома по сравнению с прошлым годом практически не изменились, но спрос на них вырос. Количество сделок с домами всегда было незначительным, 5-8% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля велика.

Рынок жилых домов трудно анализировать, разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое внимание стало уделяться энергетической эффективности.

На сегодняшний день устойчивый спрос существует в нескольких сегментах рынка, которые обладают следующими характеристиками.

• Недорогие жилые дома под снос или реконструкцию в престижных для жилых домов районах (вне зависимости от года постройки или состояния). Основная ценность в этих объектах - расположение. Диапазон цен – 50-100 тыс. €.

• Бюджетный – новые таунхаусы или блокированные дома в белом варианте с небольшим земельным участком и гаражом, построенные в развитом частном секторе. К этому сегменту можно отнести и дома в пригородах Кишинева. Диапазон цен – 100-150 тыс. €.

• Премиум – новые, современные, высокотехнологичные дома в 100%-ном готовом состоянии (с ремонтом и частично меблированные). Диапазон цен - 250-300 тыс. €.

В сегменте строительства новых домов идет тенденция к снижению средней площади строящегося жилья. В среднем ежегодно строится порядка 500 домов. Исключением был 2017 г.

Наём жилых домов

В результате пандемии многие иностранные граждане покинули нашу страну, но договора найма не разрывали. Как правило, договора заключают посольства на длительный срок. Рынок найма домов в высоком сегменте уменьшился по заполняемости во время карантина. После окончания карантина спрос на наём домов резко увеличился. Стоимость найма при этом не изменилась.

 В среднем и низком сегментах спрос повысился за счет перетока нанимателей из сегмента дорогих квартир или появления нанимателей из числа обеспеченных соотечественников, опять-таки из-за ограничений при пандемии.

Основными нанимателями домов в высоком сегменте являются работники посольств и иностранных компаний, которые прибывают с семьями на работу в республику. Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор (бывш. Комсомольское озеро) и парка Дендрариум составляет 2000-2500€, хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500€ в месяц. Они самые популярные среди иностранных нанимателей. Это наиболее активный сегмент рынка.

В среднем сегменте стоимость найма находится на уровне 1000-1500€. Это, как правило, тоже современные жилые дома площадью до 250 кв.м, но расположенные в менее престижных для иностранных нанимателей районах города – Буюканах, Ботанике, Рышкановке, Телеценте. Ремонт и бытовая техника ниже классом. Основными нанимателями в этом сегменте являются наши соотечественники и работники иностранных компаний.

В бюджетном сегменте находятся дома, построенные до 2008 г., которые уже считаются устаревшими (морально), энергонеэффективными и непривлекательными для нанимателей. Такие объекты также расположены в хороших районах, а стоимость их найма редко превышает стоимость найма 3-комнатных квартир соответствующих годов постройки – то есть 500 - 700€ в месяц.

Заключение

На рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация. Никогда не было, чтобы, несмотря на политическую неопределенность, кризис в экономике, цены на недвижимость продолжали расти. Рынок недвижимости как будто не замечает всего этого, цены растут вопреки кризису.

К такой ситуации привела совокупность внешних и внутренних факторов. Прежде всего - рост объема денежной массы за счет увеличения объема денежных переводов и роста средств в национальной валюте. Вся эта дополнительная денежная масса перетекла на рынок недвижимости. Других финансовых инструментов (ценные бумаги, золото, предметы искусства) в стране нет. Депозиты в леях дают доход на уровне реальной инфляции, в валюте - на уровне нуля. Начавшаяся девальвация лея лишает смысла накапливать деньги на депозитах, а стимулирует брать кредиты в леях и покупать на них валютные активы (недвижимость).

Кроме того, сказалась экономия населения на отпусках и досуге (свадьбы, крестины под запретом) и поменявшиеся приоритеты во время пандемии. Сбережения решили направить на улучшение жилищных условий.
Реальная экономика не может переварить этот объем дополнительной ликвидности. Поэтому банки и государство улучшают условия по ипотечному кредитованию. Снижается первый взнос (5% Prima Casă), поддерживаются относительно невысокие ставки.

 Постоянные прогнозы экономистов, то о крахе евро, то доллара, не оставляют людям никаких других возможностей для сохранения капитала, кроме  покупки недвижимости в столице. К регионам все это не относится.

Ситуация, сложившаяся в Молдове, характерна и для других стран. Центральные банки всех стран пытаются преодолеть последствия экономического кризиса, вызванного пандемией, закачиванием дополнительной ликвидности в экономику, т. н. вертолетных денег. Но если в других странах большая часть этих средств попадает на фондовый рынок или на рынок криптовалют, то у нас - только на рынок недвижимости.

Понятно, что такое положение дел в мировой экономике долго продолжаться не может, и оно будет стимулировать инфляцию. Но, скорее всего, текущая ситуация сохранится до момента окончания пандемии.■