Profitразделитель ссылочного текста №_11-12_2022 (303), noiembrie-decembrie 2022

Oficiul nu este un loc de muncă, ci a doua casă

| Prognoză

Cu ce începe business-ul? Fireşte, cu un oficiu modern. În secolul nostru rapid, oficiul a devenit nu, pur şi simplu, un loc de muncă, ci faţa unei companii, indicele statutului, prestigiului acesteia. Or, şi pentru angajaţii companiei condiţiile de muncă au un rol important: omul este fericit atunci cînd merge cu bucurie la serviciu şi se întoarce cu bucurie acasă. Aşa cum omul contemporan petrece la oficiu o parte destul de bună din viaţă, ar fi cazul să ne gîndim cum trebuie să fie „a doua sa casă”. Ce se întîmplă acum pe piaţa închirierilor de spaţii pentru oficii? Unde e mai bine sî arendăm un oficiu – într-un edificiu separat sau într-un centru de business? Căror lucruri trebuie să le dăm atenţie în primul rînd atunci cînd închiriem un oficiu şi ce va fi cu preţurile în următoarele şase luni?

 

Agitaţie pe piaţa oficiilor?


Acum, potrivit estimărilor specialiştilor în domeniu, pe piaţa moldovenească operează între 7 şi 10 companii cu activităţi de închiriere profesionistă de spaţii pentru oficii. Se oferă în arendă centre de business şi parcuri de business, centre de oficii şi de comerţ. Ele au administraţiile lor, care oferă chirie direct, fără ajutorul intermediarilor.


„Avem puţine companii care lucrează prin intermediul realtorilor”, spune Svetlana Taraban, directorul companiei de realtori „AnnaCom”.


Potrivit spuselor sale, chiar şi proprietarii spaţiilor – cămăruţelor mici preferă să plaseze reclamele exterioare chiar pe obiectiv şi nu apelează la intermediari.


„Timpurile subsolurilor şi ale vechilor numere de hotel, reamenajate „pentru oficiu” au trecut”, afirmă Oleg Varzari, directorul direcţiei imobile de la Bursa Imobiliară „LARA”.


„Acum, piaţa devine mai civilizată. Există realtori profesionişti, administratori de companie profesionişti, care, împreună, creează produsul solicitat pe piaţă. Iar piaţa spaţiilor pentru oficiu la noi parcurge o perioadă de agitaţie”, spune el.


Bineînţeles, şi hotelurile vechi, şi cele moderne, pe lîngă serviciile principale, continuă să ofere cu chirie şi spaţii pentru oficii. Dar, precum afirmă Oleg Varzari, în prezent pe piaţa imobilelor de oficiu se bucură de cerere spaţiile mari şi calitative. Companiile care s-au afirmat şi cele care intenţionează pornirea unor afaceri proprii în Moldova, studiază posibilitatea de închiriere pe temen lung în cadrul centrelor de business calitative, cu infrastructură şi reţele inginereşti necesare business-ului formate, şi nu doar în privinţa energiei electrice, a apei, a sistemului de canalizare, dar şi a legăturii telefonice, supraveghere video etc.


Pe acest segment al pieţei există concurenţă, dar în prezent aceasta devine loială şi onestă, spun experţii. Acum, pe piaţă nu sînt multe oferte calitative, pe cînd cererea pentru ele este mare. Spaţiile care se oferă cu chirie au suprafeţe variind de la 70 la 500 de metri pătraţi, dar există un deficit serios de spaţii pentru oficii mici. Pe piaţă sînt, practic, inexistente spaţiile de 200 de metri pătraţi, cu ieşire separată.


„Acum, companiile închiriază spaţii mari, de 200 - 500 metri pătraţi, ceea ce mai înainte era o raritate”, spune Ghenadie Gurdiş, responsabil de administrarea imobilelor comerciale la Bursa Imobiliară „LARA”.


Potrivit lui, circa 60% din arendaşii oficiilor sînt companii locale. Alte 40% - companii mixte sau întreprinderi cu capital străin, de regulă, italiene, româneşti, ucrainene.


O vilă sau un centru de business?


Vorbind despre avantajele pe care le oferă închirierea unei casevilă separate sau a unui spaţiu în centru de business, specialiştii pledează în favoarea celui din urmă. Deşi centrul de business este un băţ cu două capete, afirmă directorul direcţiei imobile de la Bursa Imobiliară „LARA”, Oleg Varzari.


„Nu toţi îşi doresc căminul care se observă uneori în centre: aici pot să apară dificultăţi de inginerie, parcare, acces, ecologie. Unora le place mai mult o vilă frumoasă în zona verde din Buiucani decît un oficiu dintre cele mai prestigioase pe Ştefan cel Mare”, meditează el.


Nu putem spune cu certitudine care ar fi mai bun. O companie de expediţie alege un mic oficiu aranjat cu căi de acces perfecte, necesare unor camioane de mare tonaj. O reprezentanţă care primeşte vizitatori străini nu are nevoie de căi de acces, ci de parcare şi un teren bun în parcul de business. Fiecare îşi face opţiunea în funcţie de activitate.


De altfel, cuvintele „centru de business” şi „parc de business” nu sînt sinonime. Parcul de business, potrivit specialiştilor, este un termen mai amplu decît centrul de business. Centrul reprezintă un edificiu care prestează servicii de arendare a spaţiilor calitative. Parcul este un edificiu cu o infrastructură foarte bine dezvoltată. El include obiective de menire socială, curăţătorie chimică, un restaurant şi chiar o casă de locuit, clasa „business”, situată în apropiere.


Specialiştii recomandă ca atunci cînd căutaţi un oficiu să daţi atenţie, în primul rînd, ecologiei: în centrul oraşului este prestigios, dar nu prea curat. Pe locurile doi şi trei sînt parcarea şi transparenţa relaţiilor financiare.


Cu 15% mai scump, an de an?


An de an, oficiile de clasa «A» se bucură de o popularitate tot mai mare, respectiv, sînt cele mai solicitate. Dar anume obiectivele de asemenea clasă nu se ajung acum pe piaţă. Preţul unui metru pătrat variază aici de la 25 la 30 euro. Acesta este indicatorul mediu al preţurilor de chirie, care nu include costurile de exploatare (pentru utilităţi, cheltuielile companiei de gestionare care deserveşte locurile de uz comun: ascensoarele, coridoarele, paza, amenajarea, parcarea şi multe altele).


O soluţie de îmbunătăţire a situaţiei ar fi darea în exploatare a unor centre de business de categoriile «A» şi «B»: SKYTOWER, ACCЕNT şi a turnurilor din regiunea Ministerului Agriculturii, fiecare cu cîte şapte etaje (ele deocamdată nu au denumire), a centrului de business din strada A.Mateevici şi a CC „Malldova”. Potrivit datelor Bursei Imobiliare „LARA”, volumele de construcţie a oficiilor de categoria «A» pe anii 2007-2010 constituie 100 mii de metri pătraţi.


Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului 2006, preţurile la imobilele de comerţ şi pentru oficii au crescut în medie cu 20-30%, în funcţie de categorie. Potrivit prognozelor experţilor, ele vor creşte anual cu 12-15% şi tendinţa de majorare se va menţine, cel puţin, pînă în primăvara anului 2008. Se aşteaptă doar majorarea planificată a preţurilor, ca urmare a inflaţiei şi a scumpirii imobilelor. Din cauza slăbirii poziţiilor dolarului, în semestrul I, aproape toţi au trecut la calculele în euro, şi aceasta de asemenea a influenţat preţul.


Svetana Taraban, director de companie de realtori, este de părere că un factor important de creştere a preţurilor este instabilitatea de la primăria capitalei, din cauza căreia autorizaţia pentru construcţia unui obiectiv nou este foarte greu de obţinut.


În plus, proprietarii nu se grăbesc să vîndă spaţiile pentru oficii, pentru că acestea le oferă un venit constant şi sigur. Astfel, acum nici nu se discută posibilităţi de închiriere pe termene de 12-24 de luni. Mijlocul de aur în Moldova sînt termene încadrate în 36-48 de luni. dacă comparăm cu Moscova, perioada minimă de colaborare în cadrul arendei constituie 84 de luni - 7 ani. O perioadă mai mică nici nu a fost abordată.


Analizînd piaţa arendei spaţiilor pentru oficii trebuie să luăm în calcul şi preţurile încăperilor din case individuale şi vile în care se oferă în chirie spaţii separate, iar de obicei şi etaje întregi. Preţurile în asemenea edificii variază de la 12 la 15 euro pe metru pătrat. Este adevărat că la asemenea variante de arendă există cazuri în care arendaşii nu plătesc pentru locurile de folosinţă comună (bucătărie, coridoare, toaletă, cămări, vestiar), dar în unele cazuri trebuie să plătească şi pentru asemenea spaţii, şi aceasta majorează tariful la arendă cu 30-40%. Experţii spun că analiza acestui tip de arendă arată că aceasta costă în medie 15- 20 euro pe metru pătrat. Deşi, de exemplu, în cel mai modern edificiu pentru oficiu din Chişinău, SKYTOWER, arendaşii plătesc doar suprafaţa oficiilor lor, fără locurile de folosinţă comună.


Ca să diferenţieze cumva spaţiile pentru oficii, Ghilda Moscovită a Realtorilor a întocmit un clasament al oficiilor, compus din 25 de puncte. Obiectivului care întruneşte 14-15 puncte i se atribuie categoria «C» sau «B» (hoteluri vechi refăcute în stil european, cu aer condiţionat, system de încălzire autonomă şi ventilare). Obiectivului care întruneşte 18 puncte i se atribuie categoria «A». Aceasta înseamnă că edificiul este amplasat fie că în centrul oraşului, fie că într-o zonă verde şi, pe lîngă căi de acces, mai are parcare pentru automobile, sisteme autonome de aer condiţionat, încălzire, alimentare cu energie electrică, ventilare, precum şi săli de conferinţe, restaurant. Or, pe piaţa Moldovei au apărut obiective care se poziţionează ca fiind de categoria «A+». Aceasta nu se încadrează în sistemul de clasificare internaţional – avantajelor categoriei «А» li se adaugă plăci de marmoră din India, lemn roşu din Africa. «A+» - reprezintă o excepţie arbitrară de la clasament, în scopul sporirii prestigiului obiectivului.

Comentarii [6]

Comentariu
  • 25.06.2015 07:09:25
  • 03.09.2015 06:39:23
  • 15.10.2016 11:40:04
  • 30.06.2018 08:25:05
  • 23.11.2018 12:17:05
  • 04.04.2019 07:53:47

Adauga-ţi comentariu

© 2008 "Profit"

 

Ştiri
În cazul preluărilor materialelor de pe site este necesară indicarea sursei Profit.md
Sesiuni curente:
17
Afişări de site:
2278746
Vizitori unici:
4724053

WebArt Pro