Piaţa creditării ipotecare a locuinţelor în Moldova se dezvoltă activ în ultimii ani. Băncile şi instituţiile financiare au desfăşurat o campanie de publicitate, au lansat oferte atractive, au extins termenele de creditare, reducînd mărimea cotei iniţiale etc. Adoptarea mult aşteptatei legi cu privire la ipotecă, în septembrie 2008, urma să confere un nou impuls ipotecii. Dar nu a fost să fie, a împiedicat criza financiară, volumele creditelor au început să descrească. Astfel, în semestrul I 2008, se putea obţine fără probleme mari un credit pentru cumpărarea imobilului la o dobîndă de 15-17% pe 10-15 ani şi cu o cotă iniţială de 30-40% din costul imobilului care se cumpără, pe cînd în 2009 creditele se acordă cu 25% şi pe un termen de 5-7 ani.

În condiţiile perioadei care a precedat criza, ritmul anual de creştere a preţurilor la imobile constituia circa 30%, acoperind cu vîrf şi îndesat dobînzile şi toate plăţile necesare deservirii creditului – comisioanele, asigurările anuale. Urcarea vertiginoasă a preţurilor la imobile făcea inutilă acumularea banilor în depozite pentru achiziţii de imobile, transformînd ipoteca în una avantajoasă şi chiar profitabilă din punct de vedere economic.

Nu e de mirare că cererea pentru credite era mare, dar băncile moldoveneşti mereu erau extrem de prudente în creditarea persoanelor fizice, preferînd să sporească volumele de creditare datorită persoanelor juridice. Numărul de refuzuri la acordarea creditelor persoanelor fizice era mereu semnificativ, cu atît mai mult cu cît nu toţi aveau posibilitatea de start de a achita cota iniţială de 30-40%  din valoarea imobilului, confirmînd oficial veniturile.

Astfel, majoritatea beneficiarilor de împrumut erau persoane cu venituri peste medie, adică reprezentanţi ai industriei tehnologiilor informaţionale, angajaţi bancari, colaboratori ai reprezentanţelor unor companii străine. Cu alte cuvinte, băncile aveau o calitate foarte bună a beneficiarilor de împrumut, o particularitate care avantaja piaţa ipotecară moldovenească. Totodată, băncile erau echilibrate şi prudente atunci cînd acordau credite.

În SUA şi în alte ţări, precum se ştie, creditul era mult mai uşor de obţinut. Cota iniţială minimă sau inexistentă, vacanţa lungă la rambursare au provocat o cerere enormă pe piaţa imobiliară. S-a ajuns în situaţia în care plăţile lunare aferente creditului în cadrul unor programe ipotecare erau mai mici decît plata de arendă pentru un imobil analogic. Creditele ieftine şi simplitatea acordării permiteau speculaţiile cu imobile cu ajutorul creditului ipotecar şi încasarea unor venituri importante. A fost creată aşa-zisa „bulă” pe piaţa imobiliară.

Calitatea beneficiarilor de împrumut a început să se înrăutăţească şi nu e surprinzător faptul că atunci cînd dobînzile au crescut (la creditele cu dobînzi flotante), mulţi, pur şi simplu, refuzau să plătească creditul şi restituiau casele creditorilor. Pierderi nu suportau, cota iniţială nu exista, se rambursau doar dobînzile. Numărul refuzurilor de rambursare a creditelor creştea. În această situaţie, creditorii nu sînt prea amabili cu beneficiarii de împrumut. Nerambursarea creditelor a aruncat pe piaţă un mare număr de imobile girate, pentru care cererea şi aşa a început să descrească din cauza creşterii dobînzilor la credite.

Este posibilă criza datoriilor compromise la beneficiarii de credite ipotecare şi evoluarea situaţiei după scenariul american? Probabil, nu. Chiar dacă ipoteca se dezvoltă la noi după modelul american, repetarea unui asemenea scenariu este imposibilă ca principiu. Specificul pieţei imobiliare moldoveneşti constă în faptul că ea este legată slab de sectorul bancar, deci, depinde puţin de procesele care au loc acolo. Majoritatea covîrtşitoare a tranzacţiilor au fost efectuate pe bani proprii, iar dacă se apela la creditarea ipotecară, pe sume mici. Dovadă este şi faptul că în structura imobilelor care au trecut în posesia băncii, practic, nu sînt locuinţe. „Pentru beneficiarii de împrumut locali apartamentul ipotecar deseori era singura locuinţă şi el caută din răsputeri să respecte orarul plăţilor, iar dacă nu reuşeşte, caută să-l vîndă benevol ca să evite comercializarea silită. Iar în posesia băncii cel mai des trec imobile ipotecare şi utilaje de producţie”, spune şeful secţiei gajuri a unei bănci, Valentin Cogut.

Există două scheme principale de vînzare a imobilelor depuse în gaj la bănci – silită şi benevolă. Silită, precum se ştie este posibilă numai în temeiul deciziei judecăţii şi trebuie să aibă loc la preţul maxim al imobilului, luînd în calcul interesele beneficiarului de împrumut. La comercializarea benevolă, beneficiarul de împrumut, independent sau cu ajutorul realtorilor, vinde imobilul. Chiar dacă procedura de degrevare de obiectul gajului nu este complicată, pentru majoritatea cumpărătorilor problema creditului mai este încă un factor descurajant. Aşa că asemenea imobile se vînd cu un discont de 5-7%.

Deocamdată, nu avem o scădere bruscă a preţurilor pe piaţa imobiliară: ea are loc lent, cu 2-4% pe lună. Aşa că beneficiarii de împrumut care simt dificultăţi la rambursarea creditului, deocamdată, pot vinde gajul fără pierderi. Valoarea sumară a imobilului încă depăşeşte suma datoriei. Astfel, din motive obiective, “boala ipotecară” ne-a ocolit fără pierderi mari şi ne putem permite să învăţăm din experienţa altora, iar pentru sine să începem istoria nouă a ipotecii de pe o filă albă.