Profitразделитель ссылочного текста №_11-12_2022 (303), noiembrie-decembrie 2022

Studiul pieţei imobiliare

Piotr OLEINIC, Agenţia Imobiliară „NIKA Imobil” | Imobile & Preţuri

Anul 2008 va intra în istoricul pieţei imobiliare ca un an de vîrf: în prima jumătate a continuat creşterea, în a doua a început stabilizarea pieţei şi scăderea lentă a cererii. Tocmai primăvara şi vara va deveni clar cît de puternică va fi scăderea în anul 2009.

De regulă, la începutul anului pe piaţa imobiliară se atestă o acalmie. După sărbătorile îndelungate, s-a redus şi cererea, şi oferta de imobile, preţurile sînt stabile. Acalmia durează aproximativ pînă la sfîrşitul iernii.

Piaţa secundară

Pentru segmentul imobilelor, anul 2008 a început foarte activ, vacanţa „de Anul Nou” la realtori a fost scurtă. Ianuarie şi februarie, tradiţional -  liniştite, s-au asemănat mai mult cu lunile înviorate de primăvară, a avut loc o izbucnire a activităţilor pe piaţa imobiliară, neobişnuită pentru această perioadă a anului. Pe fundalul ofertei mici, cererea s-a intensificat brusc. A început concurenţa între cumpărători şi vînzătorii au început să ridice preţurile pe parcursul vînzării sau chiar în timpul negocierilor cu privire la perfectare.

Ca rezultat, după primul trimestru, preţurile la imobilele locuibile au crescut în medie pe piaţă cu 15%. Preţul mediu al unui metru pătrat de spaţiu total al apartamentelor pe piaţa secundară este de 850€.

În trimestrul doi, agitaţia a început să scadă, oferta a crescut, ritmul de creştere a preţurilor a început să se încetinească şi a constituit 5%. Preţul mediu al unui metru pătrat a fost de 900€. Acesta a fost vîrful – activitatea pe piaţă era intensă.

Creşterea preţurilor cu 20% în primul semestru a permis lansarea prognozei, potrivit căreia preţul unui metru pătrat va trece de „hotarul psihologic” de 1000€ pe un metru de suprafaţă totală către sfîrşitul anului 2008. Se aştepta că toamna piaţa va creşte cu 5-7%, iar urcarea totală a preţurilor în semestrul doi va fi de, cel puţin, 10%.

Vara însă situaţia economică a început să se schimbe, aceasta a avut impact şi asupra business-ului, şi asupra cetăţenilor de rînd.

 

Cerinţa Băncii Naţionale faţă de bănci privind majorarea rezervelor obligatorii de la 17% pînă la 22% din totalul mijloacelor atrase, a determinat scumpirea bruscă şi deficitul resurselor de credit. Creşterea investiţiilor creditare în economie a încetinit. Politica monetar-creditară, promovată de BNM în anul 2008, a urmărit reducerea banilor în circulaţie, în 2008 fiind înregistrată cea mai mică creştere a volumului masei monetare – de  6%, faţă de 17,9% în 2007.

În semestrul doi al anului 2008, chiar dacă situaţia economică începuse să se schimbe, piaţa imobilelor locuibile a fost destul de stabilă. Preţul unui metru pătrat era de 900€, cererea şi oferta erau la aproximativ acelaşi nivel. Din cauza pieţei imobiliare inerte, modificările situaţiei economice au început să aibă repercusiuni asupra pieţei imobiliare abia în luna noiembrie.

Cererea de imobile a început să scadă, iar în decembrie a fost înregistrată chiar o uşoară diminuare a preţurilor.

Prognozele experţilor privind eventualul declin al pieţei şi situaţia pieţelor imobiliare din ţările vecine i-au determinat pe cumpărătorii de imobile potenţiali să amîne achiziţiile. Vînzătorii însă nu sînt pregătiţi psihologic de micşorarea preţurilor. Astfel, piaţa s-a pomenit paralizată.

Nu a fost înviorarea tradiţională din ajunul Anului Nou, legată de venirea concetăţenilor de peste hotare.

Piaţa primară

 

Situaţia pe piaţa primară în anul 2008 a repetat etapele dezvoltării pieţei secundare, dar cu particularităţile ei. Din anul nou, toţi agenţii de construcţie au mărit preţurile cu 10-15% din cauza modificării bazei normative în construcţii, care a provocat mărirea preţului de cost.

Iniţial, li s-a interzis să încălzească casele cu placă expandată din cauza nerespectării tehnologiei, apoi a apărut interdicţia dării în folosinţă a apartamentelor în varianta albă. A fost interzisă construcţia şi proiectarea în paralel. În anul 2008, constructorii au început să plătească TVA la cota standard. Toate aceste modificări plus scumpirea continuă a forţei de muncă şi a materialelor de construcţie, mai ales, la ciment şi resursele energetice – la gaze, în particular, au determinat creşterea preţului de cost al construcţiilor şi reducerea volumelor construcţiilor.

În a doua jumătate a anului, vremuri grele au sosit pentru companiile de construcţii. Constructorii au simţit printre primii apropierea crizei.  Pe de o parte, au crescut dobînzile la credite, pe de altă parte – aprecierea monedei naţionale „le-a jucat festa”.  Preţurile la apartamente în contractele de cumpărare a imobilelor erau stabilite în euro cu achitarea în lei la cursul  BNM la data plăţii, iar achitările cu furnizorii şi antreprenorii se făceau în valută naţională. A apărut o diferenţă de curs.

Toamna, companiile de construcţii au început să promoveze o politică de vînzări mai activă, diverse acţiuni cu reduceri, să atragă la comercializare companii de realtori. Toate aceste măsuri însă au fost vădit insuficiente, cumpărătorii au enunţat temeri referitor la termenele de construcţie şi posibilităţile de finalizare a acestora ca principiu. Lipsa cadrului legislativ care să reglementeze relaţiile dintre companiile de construcţii şi investitori, în particular, a legii privind cota de participaţie la construcţii, nu a făcut decît să le întărească. Confruntîndu-se cu un deficit de bani şi cu refuzul băncilor de a oferi credite, companiile de construcţii au început să îngheţe şantierele. Să construieşti în lipsa cererii pentru apartamente înseamnă să „îngropi” banii în pămînt, iar companiile de construcţii nu vor vinde mai ieftin decît preţul de cost.

Factorul principal care împiedică prăbuşirea preţurilor la construcţiile noi este reducerea volumelor construcţiilor. Majoritatea proiectelor care acum se apropie de final fusese demarate cu mult timp înainte de criza financiară, iar cele noi sînt îngheţate, aşa că oferta pe piaţă se va reduce în timpul apropiat. Reducerea ofertei are loc odată cu scăderea cererii, susţinînd, astfel, preţurile.

 La sfîrşitul anului 2008, preţul mediu al unui metru pătrat în blocurile noi era de 600-800€ în cartierele rezidenţiale, iar în centrul oraşului în blocurile cu confort sporit – de circa 1000€.

Terenurile pentru construcţii individuale

Numărul maxim de tranzacţii cu terenuri se efectuează primăvara, la începutul sezonului de construcţii. În anul 2008 însă, chiar dacă a fost un deficit mare de terenuri pentru construcţii de locuinţe individuale, cererea pentru acestea s-a redus deja la începutul anului, încă pînă la declinul în alte segmente ale pieţei imobiliare.  Scăderea cererii s-a produs din cauza creşterii bruşte a preţurilor la materialele de construcţie, resursele energetice în ajunul începutului sezonului de construcţii. S-a redus şi calitatea ofertei, se propun multe terenuri în suburbiile Chişinăului şi întovărăşirile pomilegumicole   (ÎPL) din apropiere în care nu sînt comunicaţii. Asemenea terenuri nu prezintă interes pentru cumpărători.

 

Preţurile la loturile funciare pe parcursul anului, practic, nu s-au schimbat.

Ofertele pe Chişinău sînt vădit insuficiente. Preţul unui ar de teren pentru construcţia unei case de locuit în regiunea parcului Valea Morilor (fostul Lac comsomolist) şi între străzile Neaga şi Belinski constituie 30-35 mii €.

Acestea sînt zonele cele mai prestigioase pentru construcţiile de case de locuit individuale. În alte sectoare ale oraşului, unde sînt multe case de locuit individuale, preţurile constituie: la Sculeni - 12-15 mii €; la Buiucani în regiunea “Alfa” - 15-17 mii €; la Schinoasa -  5-10 mii €; în regiunea Universităţii Agrare -  6-7 mii €;  la Botanica de Jos -  8-10 mii € pentru un ar. Există multe oferte de vînzare a terenurilor în zona noului complex de comerţ “Megapolis Mall” pe strada Computerelor.  Preţul unui ar este de 10-12 mii €.

În centrul istoric preţul unui ar alcătuieşte 50-60 mii €, iar pe terenurile amplasate în imediată apropiere de bulevardul Ştefan cel Mare preţul unui ar poate ajunge la 100 mii €. În centru nu sînt terenuri disponibile. Acestea vin pe piaţă după procedura de acordare a altor locuinţe proprietarilor de edificii care locuiesc pe aceste loturi. Preţul scump al pămîntului în partea centrală a oraşului este determinat de cheltuielile mari pentru evacuarea locatarilor curţilor comune. Acesta este un proces foarte durabil şi costisitor, cînd trebuie satisfăcute toate capriciile locatarilor.

Preţul mare al terenurilor în oraş i-a determinat pe cumpărători să se reorienteze către pămînturile suburbane şi sectoarele pentru vilă.  Preţul unui ar de pămînt în localităţile apropiate Togatino, Coloniţa, Cricova, Băcioi, Truşeni, Sîngera şi în cooperativele de vile nu departe de oraş, dacă există toate comunicaţiile, constituie  1-3 mii euro pentru un ar.

Localitatea Stăuceni este considerată cea mai scumpă suburbie, putem spune că este aproape intravilanul. Preţul unui ar acolo este de 5-7 mii euro.

Preţul acestor terenuri ar putea fi şi mai mare, luînd în calcul distanţa mică de  la oraş, dacă existau toate comunicaţiile necesare şi căile de acces calitative. Autorităţile locale atribuie terenuri, pe cînd construcţia comunicaţiilor cade complet pe umerii constructorilor. Rezultă un cerc închis: traiul este imposibil pentru că nu există comunicaţii, iar acestea nu se construiesc pentru că nu locuieşte nimeni.

Ca rezultat, construcţia comunicaţiilor se tergiversează ani în şir. Cel mai mult suferă constructorii care încep primii construcţia.

Casele de locuit

Numărul tranzacţiilor cu case a fost mereu nesemnificativ, dar în expresie bănească cota pieţei caselor de locuit individuale este destul de mare. Preţul unei case de locuit este determinat de preţul terenului şi preţul de cost al construcţiei, de aceea dinamica preţurilor la casele de locuit repetă dinamica preţului terenurilor şi a preţului de cost al construcţiei.

Piaţa caselor de locuit este greu de generalizat din cauza individualităţii fiecărei case. Dacă adoptăm ca un fel de standard parametrii unei case de locuit moderne cu suprafaţa de 250-300 metri cu un teren de 6 ari, în zonele cele mai prestigioase ale oraşului în regiunea parcului Valea Morilor, Buiucani, preţul ei va alcătui 300-350 mii €.

În alte microraioane – Sculeni, Botanica, Buiucanii Noi - 200-250 mii €.

În suburbiile Chişinăului – Cricova, Stăuceni, Codru, o casă analogică costă  100-150 mii €.

În casele construite în anii 70-90 ai secolului trecut cea mai mare valoare prezintă terenurile pe care ele sînt amplasate, nu edificiile ca atare, aşa că preţul lor cel mai des depăşeşte cu puţin preţul pămîntului în aceste sectoare.

În anul 2008, practic, concomitent au apărut ofertele de vînzare a caselor în localităţile de vile în curs de construcţie, atît în intravilan, cît şi în suburbii.  În oraş nu au fost exemple de construcţie a unor asemenea localităţi, aşa că e greu de spus cum vor evolua vînzările. Cu atît mai mult cu cît începutul construcţiei a avut loc în perioada scăderii cererii de imobile. Incontestabil, infrastructura social-culturală proprie dezvoltată pe sector şi statutul înalt al locatarilor trebuie să atragă cumpărători. Abordarea complexă a construcţiei şi amenajării teritoriului aferent vor asigura darea în folosinţă a tuturor caselor concomitent.

În anii precedenţi, pe piaţa caselor de locuit individuale a existat o insuficienţă de oferte de case cu suprafeţe mici de 200-250 mp cu proiect funcţional. Pe piaţă erau prezentate, în fond, case cu suprafeţe mari de 400-500 mp. Construcţia de case nu prea mari în localităţile de vile trebuie să acopere această cerere şi să ridice piaţa caselor de locuit individuale la un nivel nou, făcînd formarea preţurilor mai transparentă şi mai înţeleasă.

Concluziile şi prognozele generale pe anul 2009

Perioada de şapte ani de creştere a preţurilor la imobile, în care preţurile au crescut de 10-12 ori, s-a încheiat. Piaţa a intrat într-o perioadă de scădere a cererii şi preţurilor la imobile în toate segmentele pieţei. Imobilele nu mai sînt un instrument optim de investire a banilor cu o profitabilitate mare şi nu mai sînt atractive pentru investitorii care reprezentau 30-40% dintre cumpărători. În condiţiile în care nu se ştie cît de profund va fi impactul crizei economice mondiale asupra economiei Moldovei şi care va fi situaţia politică în ţară după alegeri, investiţiile în  imobile au devenit neavantajoase şi riscante. Anume datorită reducerii cotei achiziţiilor investiţionale, cererea pentru imobile a început să descrească. În final, avem un termen mereu crescînd de expoziţie a apartamentelor şi un număr minim de tranzacţii, cînd la unii cumpărători sau vînzători s-au schimbat împrejurările şi ei au decis – să cumpere sau să vîndă imobilele fără să aştepte ca situaţia să se limpezească.

În situaţia actuală, este extrem de greu să lansăm prognoze, dar opinia noastră se reduce la aceea că piaţa nu se va prăbuşi, iar preţurile vor descreşte lent. Majoritatea apartamentelor au fost cumpărate pe bani proprii şi sînt libere de angajamente în faţa băncilor, aşa că vînzătorii de imobile nu vor reduce preţurile brusc. Putem prognoza o reducere cu  10-20% în funcţie de segmentul pieţei. Liderii scăderii vor fi preţurile la apartamentele din blocurile noi pînă la 15-20% şi terenurile fără comunicaţii. Preţurile la locuinţele secundare şi terenurile calitative cu comunicaţii se vor reduce cu ritmuri mai mici, de  10-15%, pînă la sfîrşitul anului 2009.

În perspective de termen lung, nivelul preţurilor va fi influenţat puternic de volumul masei monetare în ţară şi sursele de creştere a acesteia, şi anume de volumul remitenţelor de la conaţionalii din străinătate. O bună parte din aceste mijloace ajungea pe piaţa imobiliară şi în funcţie de dinamica transferurilor de bani se va schimba situaţia cu preţurile, precum şi cererea de imobile locuibile. Situaţia pe piaţa imobiliară va corela cu volumul remitenţelor.

(Continuare în numărul următor)

Comentarii [6]

Comentariu
  • 12.04.2013 08:39:21
  • 27.11.2013 02:07:03
  • 12.01.2015 09:44:00 matei miron
    ma interesaza suma unei arii pe strada calia mosilor e pria scump pamintul in chisinau e bine sa fie pina la 40.000 euro ok
  • 15.09.2016 10:36:43
  • 21.05.2017 01:10:29
  • 24.05.2019 04:23:18

Adauga-ţi comentariu

© 2008 "Profit"

 

Ştiri
În cazul preluărilor materialelor de pe site este necesară indicarea sursei Profit.md
Sesiuni curente:
26
Afişări de site:
2280371
Vizitori unici:
4728445

WebArt Pro