Profit
№_12_2023, decembrie 2023
Casa noastră cea de toate zilele
Dacă se poate vorbi de tragedii umane în afaceri, aceasta se referă, în primul rînd, la afacerile imobiliare. În realitate, puţini se uită la imobile ca la afaceri şi, în consecinţă, pierd.
De regulă, în acest domeniu predomină două abordări – ambele nocive. Prima – speculativă. În perioada de creştere, euforie, mulţi devin frenetici în dorinţa de a cumpăra şi revinde terenuri, case, birouri. Al doilea tip – tipul statutar. Dorim neapărat să avem o casă mare, fastuoasă, iar la scara să stea, cel puţin, un Mercedes. Ambele abordări sînt periculoase, daca nu şi inocente. Piaţa imobiliară este cea mai expusă ciclurilor. Scăderile vin inevitabil şi sînt mai profunde decît creşterile ca amplitudine. Aşa este de cînd lumea. Numai că fiinţa umană de fiecare dată încearcă marea cu …
Funcţionează doar dacă eşti la începutul ciclului de creştere, ciclu care durează, cel mult, 5-7 ani. Dacă intri la mijloc sau în partea a doua, la sigur pierzi banii.
Ultimul ciclu imobiliar în regiunea noastră a început în 2002 şi a durat pînă la mijlocul anului 2008. Preţurile au crescut vertiginos de 3-5 ori (!) fără nici o justificare economică. Însă căderea a fost mult mai rapidă şi extrem de dureroasă. Daca este să excludem fanteziile unor vînzători, terenurile se tranzacţionează, astăzi, la nivelul de 20% faţă de anul 2008, metrul pătrat construit – la 50%. Aici încep tragediile umane. Majoritatea investiţiilor au fost făcute din bani împrumutaţi, iar drept garanţie au fost utilizate casele proprii de locuit, alte afaceri etc.
Totul s-a transformat în praf. Zilnic mă întîlnesc cu pătimiţii. Un exemplu: antreprenorii din domeniul X au investit într-un teren din centrul Bucureştiului toţi banii cîştigaţi, $6 mil., plus un împrumut de $2 mil. de la bancă. A venit criza, iar proiectul nu s-a mai realizat. Ar fi vrut să vîndă terenul cu $2 mil. şi să achite creditul. Nu se vinde însă, iar banca le-a sechestrat alte averi şi bunuri.
Şi mai grav este cu casele proprii de locuit. Cultura şi mentalitatea noastră presupun că fiecare trebuie să aibă o locuinţă în proprietate. Aşa este mai sigur. Numai că locuinţa, pentru unii, nu este doar un loc de trai, dar şi un simbol al statutului social. Cu cît este mai mare, cu atît mai mult este satisfăcut egoul personal. Problema este că investiţia într-o casă proprie este cea mai proastă investiţie. De fapt, este o imobilizare de fonduri mai puţin dureroasă atunci cînd piaţa creşte şi dezastruoasă cînd scade. Construind, ne gîndim că este pe veci, pentru noi, copiii noştri, nepoţi. Greşit. De la faza de proiectare trebuie să ne preocupe cît va costa imobilul peste 1, 5, 10 ani. În Chişinău sînt sute de case la construcţia cărora au fost cheltuiţi de la 1 milion pîna la $20 mil. Valoarea lor a scăzut, după darea în exploatare, cel puţin, la jumătate. Vorbeam, recent, cu un astfel de proprietar. Plin de datorii, afacerile merg prost, în schimb are o casă în care a investit $5 mil. Rezultatul – nu are bani să plătească gazul şi locuieşte într-o anexă. Dacă se gîndea la casă ca la investiţie, atunci o facea la Paris, Viena şi avea o creştere a valorii relativ mică de 5-7% pe an, într-o piaţă extrem de lichidă. Omul a vrut sa fie “în rînd cu lumea” la Chişinău.
Dacă este să revenim la nişte reguli generale, atunci costul terenurilor în preţul total al construcţiei nu poate să depăşească 15-20% şi doar în zona ultracentrală - 25%. Preţul unui metru pătrat de locuinţă categoria econom nu poate depăşi salariul mediu pe economie, costul creditului ipotecar – mai mult de 3% şi o perioadă de 25-30 ani. Anume aşa, altfel nu funcţionează.
Un loc aparte ocupă terenurile agricole din Moldova. Logic ar fi ca preţurile să crească odată cu preţul la alimente. Numai că piaţa, din anumite considerente, va rămîne încă mult timp amorfă, cu o dublare de valoare în, cel puţin, 10-15 ani. Aşa că sfatul meu pentru cei ce vor să investească în terenurile agricole este să aibă un orizont de aşteptare de 25-30 de ani.
P.S.! Exact cînd terminam să scriu articolul, m-a sunat cineva de la Chişinău să-mi propună un teren, în zona centrală, la preţul de 2 mii euro/m2. Pentru comparaţie: la Bucureşti preţul este de 400 euro/m2, la Viena – 800-1000 euro/m2. Chişinăul continuă să viseze...
Adauga-ţi comentariu