Коммерческая недвижимость в Кишиневе

По функциональному назначению объекты коммерческой недвижимости подразделяются на следующие группы:

• объекты коммерческого назначения, используемые для получения дохода (гостиницы, офисы, рестораны, магазины, АЗС);
• объекты промышленного и складского назначения (фабрики, заводы, склады);
• земельные участки для строительства.

Наибольшим спросом пользуется торговая недвижимость, затем офисная и производственно-складская. Особую позицию занимает сегмент земельных участков, на которых можно застраивать тот или иной тип коммерческой недвижимости. В свою очередь земельные участки разделяются на три основные группы.

Под коммерческую застройку (включает как торговую, так и офисную недвижимость). Такие участки в основном расположены в центре города или на главных улицах микрорайонов, на перекрестках, в местах скопления людей.

Производственного назначения. Расположены в промышленных зонах города.
Универсальные участки (позволяют создавать как торгово-офисную площадь, так и жилую). Расположены в спальных районах города, внутри кварталов.

Рынок коммерческой недвижимости восприимчив к внешним факторам – состоянию экономики, политическому климату, мировым тенденциям в каждой отрасли в отдельности - будь то торговля, сфера услуг, производство товаров и т. д. Новые стандарты и требования быстро вводят свои коррективы на спрос и предложение.

Восприимчивость и быстрая трансформация рынка коммерческой недвижимости обусловлена категорией участников, которая в корне отличается от рынка жилой недвижимости. В данном сегменте рынка присутствуют представители как частного, так и государственного сектора, начиная от частных местных инвесторов и бизнесменов и заканчивая иностранными компаниями и государствами.
 
Важнейшим фактором является расположение земельного участка и объектов недвижимости. Количество качественных и ликвидных объектов ограничено естественным образом. Стоимость коммерческой недвижимости в большей степени определяется тем доходом, который она способна принести. Средний срок окупаемости 15-20 лет, что соответствует ставке в 5-6% годовых. Объекты с доходностью выше 7% пользуются большим спросом у инвесторов.

Изменения и тенденции в 2020 г.

Последствия пандемии в 2020 г. оказали серь-езное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Больше всего пострадали объекты сегмента Hotels, Restaurant, Cafe, а также офисные и торговые центры.

Объекты, подходящие для размещения продовольственных магазинов, с независимым или отдельным входом с улицы, торговые точки формата street-retail, to go, отдельно стоящие коммерческие строения, АЗС – значительно поднялись в рейтинге ликвидности объектов коммерческого назначения.

Вырос интерес к складской недвижимости. Компании создают дополнительные складские запасы сырья и комплектующих из-за роста стоимости перевозок и непредсказуемости графика поставок. Дополнительные площади понадобились и для хранения собственной продукции, которая несвоевременно отгружалась покупателям.

Выросли спрос и цены на земельные участки. Вероятно, произошедшее перераспределение интересов на рынке коммерческой недвижимости закрепится. Потребители не спешат возвращаться к прежнему образу жизни, всё больше совершают покупки online и работают в удаленном формате.

Торговая недвижимость

В этом сегменте пользуются популярностью объекты с большой проходимостью. Основные покупатели - торговые сети для размещения новых точек или частные инвесторы, приобретающие объекты  для последующей сдачи внаем.

Сегмент стрит-ритейла – торговых помещений, с отдельным входом, площадью 100-150 м2 и расположением на первом этаже – является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости и пользуется самым большим спросом. Как всегда, популярны главные артерии секторов Кишинева. Для торговой недвижимости очень важен пешеходный и транспортный поток, близость к остановкам транспорта. Поэтому даже на разных сторонах одной и той же улицы стоимость может отличаться.

Дорогие локации

• Сектор Центр, бул. Штефан чел Маре и участки улиц, пересекающих его, – ул. Пушкина, ул. Еминеску, ул. Армянская и др., где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 3000-5000€; стоимость найма 20-40€.
• Сектор Рышкановка, пересечение Московского проспекта и ул. А. Руссо, улица Киевская, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1500-3000€; стоимость найма 10-30€.
• Сектор Ботаника, бул. Дачия и бул. Дечебал, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1000-2500€; стоимость найма 10-20€.
• Сектор Буюканы – ул. И. Крянгэ в районе бывшего кинотеатра «Флакэра» и сектор Чеканы – бул. Мирча чел Бэтрын, до улицы И. Виеру, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1000-2000€; стоимость найма 10-15€.

На рынке чувствуется постоянная нехватка помещений данного формата. Поэтому цены на недвижимость в этом сегменте имеют тенденцию к повышению. Торговые площади в других зонах, а также расположенные в подвальных и цокольных уровнях, являются менее ликвидными, и не востребованы рынком.

Помещения в торговых центрах не пользовались спросом ни со стороны покупателей, ни со стороны нанимателей. Собственники и наниматели таких помещений сильно зависели от режима и условий работы торговых центров.

В структуре спроса на торговые помещения лидирующие позиции занимают: аптечные сети, дилеры операторов сотовой связи, сети продовольственных магазинов, сети быстрого питания с акцентом на формат to go.

Офисная недвижимость

Наибольшим спросом пользуется недвижимость с хорошим местоположением и наличием парковки. Обеспеченность парковочными местами с каждым годом играет всю большую роль при принятии решения о найме. Преимуществом также является близкое расположение к точкам общепита. В основном это центр города или главные улицы микрорайонов. Но при этом расположение не играет такой большой роли, как в сегменте торговой недвижимости.

В сегменте офисной недвижимости в этом году очень важен был фактор лояльности собственников к нанимателям. Особенностью прошлого года было включение дополнительного условия в договора найма (отсрочка или понижение ставки на период карантина или ЧП).

Все крупные компании перешли на удалённую работу, и как следствие -  увидели возможность уменьшения арендуемых площадей для размещения только необходимого в работе персонала. IT-сектор, в принципе, был к этому готов всегда, остальным пришлось приспосабливаться  на ходу.

Спрос в офисном сегменте переместился от бизнес-центров в сторону объектов недвижимости с отдельным входом и наличием дворика или террасы.

IT-сектор по-прежнему занимает первые позиции в структуре спроса по найму площадей, за ними следуют консалтинговые, финансовые и фармацевтические компании.

 Завершается строительство начатых до пандемии бизнес-центров. Рынок позитивно воспримет только те объекты, которые будут превосходить по характеристикам существующие, но по умеренным ценам. В целом наблюдается избыток офисных помещений.

Номинальные цены в найме и в продаже остались без изменений. Но при переговорах скидка может достигать 10-15% от заявленной цены в найме и до 10% при продаже.

Будущее у офисов неопределённо. Непонятно, когда и в каком формате персонал вернется в офисы в полном составе. И вернётся ли вообще.

Какие будут требования к офисному пространству в постковидном мире? Останется ли концепция многофункционального open spaсе или требования к офисному пространству будут такие же, как к современному госпиталю? Однозначно: этот сегмент рынка ждут концептуальные изменения.

Производственная и складская недвижимость

2020 г. для недвижимости производственно-складского назначения можно охарактеризовать как стабильный. Спрос вырос и вплотную приблизился к ценам предложений. Если раньше торги были жёсткими и доходили до 20-25% и более дисконта, то сейчас этот порог не превышает 10-15% .

Покупатель не готов переплачивать за объекты в плохом состоянии, которые требуют вложения времени и денег. Чувствуется дефицит складских и производственно–складских комплексов хорошего качества, соответствующих современным требованиям (по принципу купил – заехал), на такие объекты есть стабильный спрос по реальным ценам.

Рынок промышленной недвижимости в Кишиневе представлен площадями низкого качества (более 90%), оставшимися еще с советских времен.

Данные площади часто требуют редевелопмента (редевелопмент - перепланировка со сменой назначения объекта), вложений в коммуникации и инфраструктуру. Практически все подходящие под редевелопмент объекты уже превратились в торговые центры и склады, а оставшиеся ждут своих покупателей. Дальнейшее использование - склад или производство.

Перед предпринимателями часто стоит дилемма: приобрести объект, требующий капитального ремонта с денежными затратами, которые до конца невозможно просчитать, или строительство за короткий срок нового производственного здания на основе металлического каркаса и сэндвич-панелей? Поэтому стоимость квадратного метра старых производственных площадей привязана к стоимости их ремонта и к анализу его целесообразности - ремонтировать или построить заново из сэндвича. Площади хорошего качества обычно строятся предпринимателями для собственных нужд и для сдачи в аренду.

Текущий диапазон цен на промышленную недвижимость:

• низкокачественные площади с минимумом коммуникаций, требующие ремонта, в зависимости от площади стоят 100-150€/м2; наем 1-2€/ м2;
• новые и реконструированные площади со всеми коммуникациями в зависимости от площади стоят 220-400€/м2; 2-4€/м2;
• холодильные установки в зависимости от температурного режима и площади стоят 400-500€/м2, стоимость найма договорная.

Земельные участки для строительства объектов коммерческого назначения

В этом сегменте на рынке преобладают участки для строительства объектов промышленно-складского назначения. Как правило, это вновь сформированные участки в бывших промышленных зонах города - ул. Индустриальная, Заводская, Варница, Мунчештская, Волунтарилор, Петриканы. Большинство промышленных предприятий, построенных во времена СССР, не работают. Они обладают большими территориями, отведенными для их развития, а их активы продаются по частям. Ликвидность таких участков выросла. Как правило, такие объекты расположены на второй линии улиц или в глубине предприятий, но обладают всеми коммуникациями с большим запасом прочности. Стоимость 1 сотки  - 2-5 тыс. евро.

Аналогичные участки, но с выходом на фасад, на транспортную артерию, пользуются большим спросом для расположения объектов торговли (стройматериалы, автосервисы, автомойки, заправки). Стоимость таких участков составляет в среднем 8-10 тыс. евро сотка за небольшую площадь в  6-10 соток. Спрос на такие объекты велик.

Участки для строительства объектов коммерческого назначения или жилых объектов с торгово-офисными помещениями пользуются высоким спросом во всех районах города. Застройщикам удается строить даже там, где строить в принципе нельзя (парковые зоны, зоны индивидуальных жилых домов). Стоимость таких участков определяется потенциальным выходом площадей при строительстве на этом участке и составляет в среднем 20 – 30 тысяч евро, но может доходить и до 40 - 50 тыс. евро, если объект находится в центральной части города.

Спрос и цены на участки коммерческого назначения в этом году значительно выросли во втором полугодии. Оживило рынок успешное проведение земельных аукционов примэрией Кишинева и правительством. На продажу было выставлено 32 участка в мун. Кишинёв, из которых 26 были проданы по высоким ценам. В некоторых случаях цена продажи в 3 раза превышала стартовую. Максимальная цена за сот-ку – 41 764 евро была предложена за участок площадью 4,4 сотки по ул. Букурешть. Самый большой лот площадью 7,1 га, расположенный в секторе Буюканы, продан за 21 056 евро за сотку, а сопоставимый по площади объект по шос. Хынчешть в 5,18 га – 4 787 евро за сотку.

Цены на участки коммерческого и индустриального назначения на таких улицах, как Варница, Индустриальная и Петриканы, покупались в диапазоне от 2,5 тыс. до 14 тыс. евро за сотку, в зависимости от площади, назначения и расположения. По ул. Садовяну, на пересечении с ул. Буковиней, был продан участок площадью 71 сотка по цене 16 045 евро за сотку, что является рекордно высокой стоимостью в этом секторе.■