Вторичный рынок

В 2016 г. снижение цен составило 5%, а индекс стоимости квадратного метра снизился с 535 евро до 510 евро за метр общей площади по результатам фактических продаж. Снижение цен происходило в первом полугодии, во втором произошла их стабилизация.
 
Замедление темпов падения цен в 2013-2015 гг. с 7% до 5% и приостановление снижения в  2016 г. позволяют сделать вывод о наметившейся стабилизации. Цены в леях на недвижимость за счет укрепления курса лея к евро на 2,7%, снижения цен на квартиры в евро на 5%, снизились на 8%, составив примерно 11 тыс. леев метр.

Покупатели, мало следящие за ситуацией на рынке, могут не заметить такого медленного снижения цен, поскольку его довольно трудно измерить. Они видят цену, по которой объект выставляется на продажу, а реальная цена известна только участникам сделки. Индекс стоимости квадратного метра рассчитывается по результатам фактических продаж.

Начиная с 2007 г. цены на недвижимость в РМ номинируются в евро, а до этого они были в долларах США. Динамика изменения цен в разных валютах разная из-за колебания курсов. С максимальных значений 2008 г. цены в евро за семь лет снизились на 45%, а в леях – на 25%. Уровень инфляции за этот период составил 57%.

Наиболее значительное изменение цены, снижение в 2,6 раза, произошло в долларах США – с $1400 в 2008 г. до $540 в 2016 – за счет изменения соотношения валютной пары евро/доллар.

Самые прочные позиции на рынке у жилья экономкласса – 1-2-комнатных квартир типовых серий. Потребность в жилье есть всегда, вне зависимости от экономических или политических катаклизмов. Потому в этом сегменте рынка сделки идут постоянно, с большей или меньшей активностью и с учетом сезонности.

Активность на рынке в течение 2016 г. была равномерной. Рынок недвижимости как будто «оторвался» от негативных политических и экономических новостей. В результате ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости в Кишиневе выглядела следующим образом.
Наибольшим спросом пользовалось недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 20-30 тыс. евро. Это 1-2-комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах. Одно- и двухкомнатные квартиры в среднем по городу продавались по цене 600 евро за метр, трех-четырехкомнатные – по 500 евро.

Спрос смещается в сторону более качественного жилья. Цены на старый жилой фонд – хрущевки падают гораздо быстрее – минус 7-8% за прошедший год.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – одно- и двухкомнатных квартир – приходилось 60-70% сделок. В то же время 3-комнатные квартиры находили своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продавались очень сложно.

Динамика изменения цен на жилую недвижимость в 2007-2016 гг.
Стоимость 1 м2 общей площади (евро)

Более половины всех транзакций на вторичном рынке альтернативны, когда приобретение квартиры возможно только после реализации своей. Покупателей-инвесторов, приобретающих жилье для последующей сдачи в аренду, мало. В основном квартиры приобретаются для улучшения жилищных условий гражданами, которые постоянно проживают в Молдове.

Наибольшим спросом среди покупателей пользовались квартиры в секторах Ботаника и Рышкановка благодаря развитой инфраструктуре и транспортной доступности. Менее востребованное жилье – на Боюканах и Чеканах. Разница в цене на идентичные квартиры в этих микрорайонах может достигать 5%.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то что они стоят в среднем на 5-7% дороже, чем аналогичные в панельных домах. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах, из-за отсутствия газа и худшего состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центральной части города установились на уровне 800-850 евро за метр, однако в некоторых объектах цена может доходить до 900-1000 евро, а стоимость парковочных мест в таких комплексах 7-10 тыс. евро.

Первичный рынок

В 2016 г. на первичном рынке наблюдалась похожая ситуация, но со своей спецификой. Обзор цен на первичном рынке проводить сложнее, потому что строительство ведется по индивидуальным проектам, а дома имеют разную этажность и площадь квартир, стеновой материал и системы отопления (автономное на квартиру или на дом). И у каждого застройщика  ситуация с продажами может отличаться.

В среднем 1 квадратный метр стоил от 500 евро, не сильно отличаясь от цены на вторичном рынке. Снижение цены составило те же 5%, как и на вторичном рынке. Но это касается, главным образом, проектов на стадии строительства.

На первый взгляд, цены предложения жилья от застройщиков не изменились. Но снижение цен в новострое завуалировано в виде скидок за полную оплату, специальных предложений и различных маркетинговых ходов. Например, кладовка предоставляется бесплатно. Часто встречаются предложения с помесячной оплатой квартиры, что фактически является беспроцентным кредитом
Квартиры в строящихся домах, в зависимости от степени готовности, продавались по цене 400-450 евро за метр, а в домах, уже сданных в эксплуатацию, – по 550 евро. Эти цены относятся к одно- и двухкомнатным квартирам площадью 30-60 квадратных метров. По трехкомнатным и более квартирам дополнительная скидка может составлять до 10%.

В структуре строящегося жилья ежегодно увеличивается доля одно- и двухкомнатных квартир. Доля однокомнатных квартир увеличилась в  4 раза, двухкомнатных – на 35%, а количество трехкомнатных квартир сократилось в три раза.

Следует отметить продолжающееся снижение средней площади строящихся квартир, что уменьшает бюджет покупки, одновременно увеличивая при этом себестоимость квартиры для застройщика. В строительстве чем меньше площадь квартиры, тем выше ее себестоимость. На данный момент рынок предлагает квартиры-студии площадью 30 квадратных метров, однокомнатные по 35-40 метров, двухкомнатные от 45-60 метров, трехкомнатные – по 80-85 метров. Площадь квартир в новых домах примерно на 10 метров больше аналогичных квартир  на вторичном рынке жилья.

В 2015 г. объем строительства нового жилья превысил пиковые показатели 2008 г. В 1,7 раза было построено больше квартир при практически сопоставимых объемах строительства.

Снижение общей площади квартир на первичном рынке сделало их более привлекательными для покупателей. Фактически весь платежеспособный спрос сейчас находится в сегменте жилья небольшой площади. Поэтому застройщики и строят такие квартиры. Несмотря на все различия, первичный и вторичный рынок тесно связаны между собой, занимая примерно одинаковые доли рынка. У каждого из этих сегментов есть преимущества и недостатки, и кто из них себя чувствует лучше – тоже вопрос.

Преимущества вторичного жилья в том, что покупатель, заплатив, получает ключи от квартиры. При покупке строящегося жилья основной риск – превращение объекта в долгострой или банкротство застройщика. Примеры такие на рынке есть. К сожалению, в РМ так и не приступили к разработке закона «О долевом участии в строительстве», который бы регламентировал отношения клиента и застройщика. Механизма обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками нет. Покупатель никак не защищен. Большинство новых домов в Молдове достраиваются и успешно сдаются в эксплуатацию, но с некоторыми возникают проблемы.

Люди либо остаются без жилья, либо сроки строительства затягиваются, или же приходится доплачивать сверх первоначально оговоренной суммы, чтобы получить жилье. Другое преимущество вторичного рынка – лучшее расположение домов. Они обычно ближе к детским садам, школам и поликлиникам.

Недостаток вторичного жилья – изношенность коммуникаций, старые лифты и лестничные клетки. Всем этим хозяйством никто не занимается, и ситуация только ухудшается. В новостройке сразу же создается ассоциация, которая следит за состоянием коммуникаций. Кроме того, все квартиры оснащены индивидуальными счетчиками, расположенными в подъездах. И если на вторичном жилье отключить одного жильца от коммуникаций за неуплату коммуналки очень сложно, то в новострое – все гораздо проще. Важно и то, что делать ремонт в новой квартире значительно дешевле, чем в бывшей в употреблении: на первичном рынке жилье сдается уже в белом варианте, тогда как во вторичку нужно вложиться, чтобы довести жилье до белого варианта. Правда, на вторичном рынке можно купить такую квартиру, в которую можно въехать без ремонта.

На первичном рынке более благоприятные условия приобретения квартир – скидки, рассрочки. Продавцы на вторичном рынке, как правило, менее гибкие, и оценивают свои квартиры по верхней планке рынка или вообще ориентируются на докризисные цены. Спрос смещается в сторону первичного рынка.

Земельные участки для индивидуального строительства

В 2016 г. в мун. Кишинев было оформлено 2336 договоров купли-продажи земельных участков, в том числе в Кишиневе было продано 649 участков, в пригородах – еще 1687. Это на 5% меньше, чем в 2015 г., когда. в муниципии было продано 2450 участков, в городе – 613, в пригородах – 1837. В городе количество сделок выросло, а в пригородах – сократилось.

В пригородах земельный рынок больше, чем в городе, по причине большого количества дачных участков, поэтому и количество сделок в три раза больше, чем в городе.

Цены на земельные участки за прошлый год  были стабильны из-за ограниченности предложения. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор и между ул. Нягэ и ул. Белинского в секторе Боюканы составляет 15– 17 тыс. евро. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

                               Цена за одну сотку в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 5-7 тыс. евро; на Боюканах, в районе завода Alfa, – 7-9 тыс. евро; на Скиносах – 3-4 тыс. евро; в районе Агроуниверситета – 4-5 тыс. евро; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс. евро; в районе нового торгового комплекса Megapolis Mall, на улице Компьютерной, – 6-8 тыс. евро; в районе Технического университета на ул. Студенческой – 12-14 тыс. евро.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих к Кишиневу населенных пунктах, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера, – 2-3 тыс. евро. В дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций, 1-2 тыс. евро, без коммуникаций – до 500-1000 евро. Самым дорогим пригородом являются Ставчены. Это практически городская черта, и стоимость одной сотки земли здесь составляет около 5 тыс. евро.

Жилые дома

Цены на жилые дома в 2016 г. по сравнению с 2015 г. практически не изменились, но продать дом все равно сложно. Количество сделок с домами всегда было незначительным, 6-7% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля велика.

В 2016 г. в мун. Кишинев было оформлено 1242 договора купли-продажи жилых домов, в том числе в Кишиневе продано 623 дома, в пригородах – 619. Это на 10% больше, чем в 2015 г., когда в муниципии было продано 1129 домов, в городе – 554, в пригородах – 575. Количестово сделок в городе и пригородах практически одинаково.


Рынок жилых домов трудно анализировать из-за очень большого разброса цен. Имеют значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. Большое внимание стало уделяться энергетической эффективности.

Если принять за некий стандарт наиболее распространенные параметры современного жилого дома общей площадью 250 квадратных метров с земельным участком в 6 соток, то в наиболее престижных зонах города – в районе парка Валя Морилор и парка Дендрариум – его стоимость будет составлять 250-270 тыс. евро. В других микрорайонах – Скулянка, Ботаника, Новые Боюканы – аналогичный дом будет стоить 150-200 тыс. евро. В пригородах Кишинева – Криково, Ставчены, Кодру – аналогичный дом стоит 100-150 тыс. евро.
Спросом пользуются небольшие дома площадью 160-200 квадратных метров, расположенные на небольших участках в 5-6 соток земли. Сделки по продаже недвижимости с бюджетом более 300 тыс. евро на рынке – это редкость.

Наем жилой недвижимости

Ситуация на столичном рынке найма без значительных изменений сохраняется уже последние несколько лет. Но по сегментам рынка отличается ситуация со спросом и предложением. Все квартиры, сдаваемые внаем, можно разделить на несколько групп. Самая большая – жилье эконом-класса, приблизительно 70% рынка, комфорт- и бизнес-класса – примерно по 15%.

Жилье эконом-класса – это квартиры типовых серий в спальных районах города, малосемейки и комнаты в общежитиях в среднем состоянии. Наниматели такого жилья – в основном сограждане, молодые семьи и студенты со средними доходами.

В этом сегменте ситуация развивалась по традиционной схеме: летом после окончания учебного года – затишье, а осенью арендаторы активно брались за поиск нового жилья. Ажио-таж продолжался до ноября, после этого рынок вернулся к спокойному состоянию и будет пребывать в нем до начала следующего сезона.

Стоимость найма однокомнатной квартиры составляет 120-150 евро; двухкомнатной – 150-200 евро, трехкомнатной – 200-220 евро. Получается, что цена варьирует от 3-5 евро за квадратный метр общей площади. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Несмотря на то, что спрос в этом сегменте превышает предложение, цены на аренду такого жилья в 2016 г. оставались стабильными. Скидку можно получить при найме трехкомнатных квартир, которые менее всего пользуются спросом. Большинству нанимателей не нужна такая  большая площадь, да и высокие коммунальные услуги также снижают спрос. Срок действия договоров найма редко превышает один год.

Жилье комфорт-класса – это квартиры типовых серий после свежего ремонта или новостройки с бюджетным ремонтом, изначально приобретаемые под сдачу в аренду. Наниматели такого жилья – иностранные студенты или граждане РМ с доходами выше среднего. Этот сегмент рынка найма жилья появился в результате повышения требований нанимателей к сдающемуся жилью.

Цены в этом сегменте рынка выше примерно на 50-70 евро, чем в сегменте эконом-класса. Однокомнатные квартиры сдаются примерно за 200-220 евро, двухкомнатные – за 250 евро, а трехкомнатные практически не представлены. Цены номинируются в валюте, а спрос примерно равен предложению.

Жилье бизнес-класса – это квартиры в новых домах, в хорошем состоянии, полностью укомплектованные качественной бытовой техникой и мебелью. Их нанимателями, как правило, являются работники посольств, различных иностранных организаций, бизнесмены, а также преуспевающие сограждане. Месторасположение такого жилья, как правило, – центр города или центральные магистрали микрорайонов города.

В этом сегменте жилья нет ярко выраженной сезонности, активность в течение года равномерная.

Двухкомнатная квартира такого уровня сдается за 350-400 евро, трехкомнатная – 500-600 евро. Однокомнатные квартиры в этом сегменте практически не представлены.

В структуре предложения выделяются несколько домов премиум-класса. Это жилые комплексы Crown plaza на ул. Букурешть, Lara city на ул. 31 Августа, дома на ул. М. Еминеску и новый дом Crown plaza park возле торгового центра Sun Сity. В них стоимость арендной платы значительно выше. Основным их преимуществом является удачное месторасположение, наличие парковки и охраняемая территория. Стоимость аренды двухкомнатной квартиры здесь составляет 500-600 евро, трехкомнатной – 700-900 евро, включая аренду парковочного места. Несмотря на наметившийся отток нанимателей в этом сегменте, владельцы держат цену, не соглашаясь на скидки. Они считают, что ущерб для квартиры, особенно если в ней хороший ремонт, может оказаться выше, чем потенциальная прибыль, поэтому готовы ждать, пока квартира простаивает, в надежде найти своего нанимателя.

Много квартир предлагается в краткосрочную аренду – как альтернатива размещению в гостиницах. Это могут быть одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Стоимость одного дня проживания составляет в сегменте эконом-класса 10-25 евро, в сегменте комфорт-класса 20-45 евро, в сегменте бизнес-класса – 60-80 евро. В этом случае доходность от сдачи внаем может составить более 10%, тогда как в долгосрочной аренде – 5-6%. Но такие сделки менее подходят под определение «наем», их скорее можно отнести к гостиничному бизнесу, поскольку здесь присутствуют дополнительные услуги.

Жилые дома

Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор и парка Дендрариум составляет 2000-2500 евро, хотя в некоторых случаях может доходить и до 3000-3500 евро в месяц. Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей. Основными нанимателями домов являются работники посольств и иностранных компаний, которые прибывают с семьями на работу в РМ. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании. Но, к сожалению, не так много стран имеют дипломатические представительства в Молдове.

Заключение и прогноз на 2017 год

Снижение цен на рынке приостановилось. Количество сделок с квартирами увеличивается. На это повлияли стабилизация денежных переводов, снижение ставок по ипотечным кредитам и укрепление курса лея к евро. Совокупность этих факторов повысила доступность квартир, особенно для той категории покупателей, что постоянно проживают в стране.

В 2017 г. цены на недвижимость будут стабильны, за исключением низкокачественных жилых объектов. Но говорить о росте цен преждевременно, нового бума на рынке жилья в текущем году не будет. Дальнейшее снижение цен также маловероятно. Все зависит от того, как будет развиваться экономическая и политическая ситуация в стране.

На рынок недвижимости большое влияние оказывают психологический фактор, потребительские ожидания и доверие к недвижимости. Инвестиции в недвижимость в Молдове всегда считались самым выгодным и надежным способом вложения средств. Больше вкладывать не во что. Судя по проблемам в банковской системе и нестабильности на валютных рынках, можно предположить, что переток депозитов и свободных сбережений на рынок недвижимости продолжится, учитывая низкую доходность вкладов и их незащищенность.■